Oleh: Syahril Thaqin (Departement Head Regional SME Recovery BRI Region 15 Makassar)
LELANG merupakan salah satu mekanisme penjualan yang sahsecara hukum dan memberikan kesempatan kepada masyarakatuntuk memperoleh aset dengan proses yang terbuka dan kompetitif. Dalam pelaksanaannya, lelang di Indonesia, termasuk lelang agunan, menggunakan prinsip “As Is” (apa adanya).
Bagi calon peserta lelang, memahami prinsip ini sangat pentingagar dapat mengambil keputusan secara bijak dan terinformasi.
Apa Itu Prinsip “As Is”?
Prinsip As Is berarti bahwa objek lelang dijual dalam kondisifisik dan hukum sebagaimana adanya pada saat lelangdilaksanakan.
Artinya:
• Kondisi fisik objek (tanah, bangunan, kendaraan, dll.) diterima apa adanya.
• Status atau kondisi hukum melekat pada saat transaksi.
• Peserta lelang dianggap telah memahami dan menyetujuikondisi tersebut sebelum mengikuti lelang.
Prinsip ini berlaku secara umum dalam sistem lelang dan bertujuan memberikan kepastian hukum atas hasil lelang.
Dasar Hukum Pelaksanaan Lelang
Lelang di Indonesia dilaksanakan berdasarkan ketentuanperaturan perundang-undangan, antara lain:
• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
• KUHPerdata Pasal 1457 (tentang jual beli)
• Vendu Reglement (Stb. 1908 No. 189)
• PMK No. 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk PelaksanaanLelang
Setiap lelang dilakukan di hadapan Pejabat Lelang resmi dan dituangkan dalam Risalah Lelang, yang merupakan aktaautentik dan memiliki kekuatan hukum mengikat.
Tanggung Jawab Peserta Lelang
Dalam prinsip As Is, terdapat kewajiban kehati-hatian daripeserta lelang (caveat emptor). Oleh karena itu, calon pesertadisarankan untuk:
1. Membaca pengumuman lelang dengan seksama.
2. Melakukan pengecekan fisik objek apabila memungkinkan.
3. Memahami informasi terkait status dan kondisi objek.
4. Memperhitungkan potensi biaya tambahan, seperti pengosongan apabila objek masih dihuni.
Sesuai ketentuan PMK No. 122 Tahun 2023, apabila objek berupa tanah atau bangunan masih dalam keadaan berpenghuni, proses pengosongan pasca-lelang menjadi tanggung jawab pemenang lelang.
Apakah Benar “Beli Lelang = Beli Masalah”?
Istilah tersebut sering muncul karena kurangnya pemahamanterhadap mekanisme lelang.
Faktanya:
• Proses lelang dilakukan secara terbuka dan transparan.
• Informasi objek diumumkan sebelum pelaksanaan.
• Hasil lelang memiliki kepastian hukum melalui RisalahLelang.
Namun, karena objek dijual “apa adanya”, peserta lelang perlumelakukan penilaian dan pertimbangan matang sebelummengikuti proses penawaran.
Lelang bukan transaksi yang penuh ketidakpastian, melainkantransaksi yang memerlukan pemahaman dan kehati-hatian.
Kapan Lelang Dapat Dipermasalahkan?
Secara umum, hasil lelang tidak dapat dibatalkan hanya karenakondisi fisik tidak sesuai harapan. Namun, pengecualian dapatterjadi apabila terbukti terdapat:
• Unsur penipuan (dolus)
• Keterangan palsu yang disengaja
• Cacat hukum serius yang tidak diinformasikan
Selain kondisi tersebut, prinsip As Is tetap berlaku.
Komitmen BRI dalam Pelaksanaan Lelang
BRI berkomitmen menjalankan proses lelang sesuai ketentuanhukum yang berlaku dengan prinsip:
Transparan
Informasi disampaikan secara terbuka melalui pengumuman resmi.
Kompetitif
Proses penawaran dilakukan secara adil dan terbuka untukumum.
Terpercaya
Dilaksanakan sesuai regulasi dan dituangkan dalam akta autentik.
Kesimpulan
Mengikuti lelang merupakan peluang yang sah dan legal untukmemperoleh aset secara kompetitif. Namun, penting bagi setiapcalon peserta untuk memahami bahwa:
• Lelang menggunakan prinsip “As Is”.
• Kehati-hatian dan pengecekan mandiri sangat diperlukan.
• Keputusan mengikuti lelang adalah tanggung jawab pesertasepenuhnya.
Dengan pemahaman yang tepat, lelang bukan “beli masalah”, melainkan kesempatan investasi yang transparan dan memilikikepastian hukum.
