Ketegangan Iran versus Amerika Serikat-Israel menaikkan risiko geopolitik global. Situasi itu memunculkan kekhawatiran akan stabilitas ekonomi, termasuk dampaknya pada sektor properti Indonesia.
Chief Economist PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF Martin Daniel Siyaranamual mengibaratkan tahun 2026 bakal diwarnai kerikil tajam. Pertumbuhan ekonomi global tengah memasuki perlambatan. Indonesia menargetkan pertumbuhan ekonomi sebesar 5,4 persen dengan optimisme skenario mencapai pertumbuhan 8 persen.
Namun, pertumbuhan ekonomi itu dinilai bakal semakin berat karena ketidakpastian makroekonomi akibat ketegangan geopolitik yang disebabkan perang di Timur Tengah. Timur Tengah dikenal sebagai kantong energi. Kenaikan harga minyak bumi dunia berpotensi menyebabkan beban subsidi BBM yang digelontorkan pemerintah meningkat, sedangkan kemampuan fiskal semakin terbatas.
”Keterbatasan fiskal dan defisit anggaran dikhawatirkan menggerus program-program prioritas lainnya, termasuk sektor perumahan. Apakah masih ada prioritas lebih untuk sektor perumahan? Kalau tidak, maka stakeholder (pemangku kepentingan) harus kerja lebih berat,” ujar Martin pada Kamis (4/3/2026) di Jakarta.
Martin menambahkan, sektor real estat belum menjadi primadona dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia. Sumbangan pertumbuhan ekonomi dari real estat masih di bawah pertumbuhan ekonomi nasional. Program 3 juta rumah yang diterapkan mulai tahun 2025 belum menunjukkan kontribusi signifikan terhadap pertumbuhan ekonomi. Padahal, di negara-negara maju, sektor real estat berkontribusi besar dan mampu menopang pertumbuhan ekonomi.
Tantangan lain adalah likuiditas. Perekonomian yang tidak pasti mendorong masyarakat menyiapkan jaring pengaman finansial, antara lain menunda konsumsi dan pembelian. Hal ini berdampak pada melambatnya penyaluran kredit. Dinamika sektor perumahan yang sudah menuju ke arah yang tepat berpotensi menghadapi masalah daya beli.
Tekanan makroekonomi juga perlu diwaspadai berdampak pada sektor manufaktur yang selama ini menjadi penopang penyerapan tenaga kerja. Jika sektor manufaktur terpukul, pengangguran berpotensi meningkat. ”Jika angka pengangguran terus meningkat, lupakan bicara soal perumahan. Perumahan akan menjadi pilihan terakhir karena fokus masyarakat ke pemenuhan pangan,” ujarnya.
Pengelolaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) yang tepat menjadi kunci di tengah tekanan ekonomi. ”Jika pengelolaan APBN tepat, maka di tengah ketidakpastian ekonomi, perekonomian Indonesia masih tetap terjaga dan tumbuh baik,” lanjut Martin.
Di tengah ketidakpastian ekonomi, Martin menilai peluang sektor properti masih terbuka dengan angka kekurangan (backlog) rumah yang masih tinggi. Hingga tahun 2025, backlog kepemilikan rumah tercatat dialami 9,6 juta rumah tangga, sedangkan backlog rumah layak huni turun dari 25 juta rumah tangga pada tahun 2024 menjadi 23,4 juta rumah tangga. Rencana pemerintah untuk kembali memperpanjang tenor cicilan rumah subsidi menjadi 30 tahun dinilai dapat meningkatkan permintaan kredit.
Direktur Keuangan dan Manajemen Risiko SMF Bonai Subiakto mengatakan, tenor KPR-FLPP 30 tahun memiliki tujuan positif, antara lain keterjangkauan, karena dengan suku bunga tetap selama pinjaman, maka angsuran lebih rendah dan semakin banyak warga masyarakat yang bisa mengaksesnya.
”Kenaikan gaji tidak setinggi peningkatan harga rumah sehingga angsuran tetap berjangka panjang bisa mendorong aksesibilitas dan afordabilitas masyarakat,” ujarnya.
Tantangan utama adalah kebutuhan ekuitas jangka panjang yang saat ini belum tersedia. SMF berperan mencari pendanaan jangka panjang dengan sumber dana jangka pendek.
Direktur Utama PT SMF Ananta Wiyogo mengemukakan sejak tahun 2018 telah berperan aktif dengan menyediakan porsi pendanaan sebesar 25 persen atas penyaluran KPR-FLPP. Dalam skema KPR-FLPP, porsi pendanaan pemerintah sebanyak 75 persen berasal dari pemerintah melalui BP Tapera, sedangkan 25 persen oleh SMF.
Selama 2018- 2025, SMF telah menyalurkan Rp 34,37 triliun untuk mendukung pembiayaan 904.568 rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Likuiditas pendanaan tersebut bersumber dari Penyertaan Modal Negara (PMN) yang dibaurkan (blended financing) dengan pendanaan dari pasar modal.
Bonai menambahkan, kebutuhan pendanaan untuk program FLPP tahun 2026 diperkirakan mencapai Rp 9 triliun. PMN yang diajukan PT SMF sekitar Rp 5,39 triliun untuk mendukung pembiayaan KPR-FLPP 350.000 unit, sedangkan selebihnya bersumber dari pasar modal dan sumber lainnya. Pada 2025, perolehan PMN sebesar Rp 6,68 triliun untuk mendukung pembiayaan 280.000 rumah bersubsidi atau 80 persen dari target 350.000 unit.
”Sampai saat ini kami masih menggunakan dasar perhitungan yang kami lakukan sebelumnya. Jadi, PMN kita di tahun ini (diajukan) kurang lebih Rp 5,39 triliun,” kata Bonai.
