Perumahan segmen menengah ke atas diprediksi tetap resilien di tengah gejolak geopolitik dan ekonomi. Meski resilien, konsumen yang didominasi generasi milenial dan Gen Z kian selektif dalam memilih hunian, yakni terkait harga, kualitas, dan aksesibilitas.
Survei Rumah123.com yang dirilis mencatat mobilitas dan akses telah menjadi faktor utama konsumen dalam memilih hunian. Hingga awal Maret 2026, pencarian rumah tertinggi secara nasional yakni di Tangerang, Banten sebesar 14,8 persen, disusul Jakarta Selatan. Hal itu antara lain dipicu konektivitas kawasan, kemudahan transportasi, serta kedekatan dengan pusat aktivitas bisnis dan komersial.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, dalam keterangan resmi, Rabu (11/3/2026), mengatakan, muncul tren pergeseran permintaan konsumen ke hunian dengan harga total yang lebih efisien, namun tetap memiliki nilai strategis. Hal itu terutama bagi pembeli rumah pertama dan investor skala kecil.
Tangerang menjadi lokasi paling diminati karena didukung jaringan tol utama, konektivitas ke pusat bisnis Jakarta Barat dan Selatan, serta perkembangan pesat di pinggiran Jakarta, antara lain koridor kawasan BSD-Alam Sutera-Gading Serpong. Ia memprediksi pasar perumahan tetap resilien, namun konsumen akan semakin selektif dan efisien.
Pergeseran pasar telah mendorong pengembang untuk menyesuaikan produk dengan segmentasi pasar. Sejak 2024, Alam Sutera Group meluncurkan Sutera Rasuna di Kota Tangerang, Banten, sebagai bagian dari kawasan Alam Sutera 2. Kawasan dengan luas total 450 hektar itu dibangun bertahap dengan membidik pasar generasi milenial dan Gen Z.
Menurut Sales & Marketing Division Head Alam Sutera Wikhen Rusli, konsumen saat ini didominasi pengguna akhir (end user). Ini terlihat dari skema pembayaran lewat cicilan uang muka dan kredit pemilikan rumah (KPR). Konsumen pun semakin selektif memilih hunian dengan harga yang lebih efisien, berkualitas, dan nyaman dihuni.
”Sasaran kami adalah segmen pasar middle up (menengah ke atas). Konsumen semakin selektif, sehingga kita harus tahu apa yang kita tawarkan sesuai dengan kebutuhan (konsumen),” ujarnya saat ditemui di Tangerang, Selasa (10/3/2026).
Generasi milenial dan Gen Z yang mendominasi pasar perumahan dinilai memiliki selera hunian yang lebih praktis jika dibandingkan generasi-generasi sebelumnya. Pihaknya berupaya menggarap ceruk pasar itu dengan konsep hunian modern dan praktis, lebih terjangkau, serta dilengkapi fasilitas dan kemudahan akses.
Pengembangan proyek Sutera Rasuna tengah memasuki kluster keempat dengan luas kawasan 26 hektar, dan pada pertengahan 2026 bakal diluncurkan kluster kelima seluas 9 hektar. Saat ini, unit rumah yang dipasarkan terdiri atas dua lantai dengan kisaran harga Rp 1,4 miliar-Rp 3,6 miliar.
Sales & Marketing Director Alam Sutera Lilia S Sukotjo menyampaikan, proyek rumah tapak masih menjadi pasar yang besar dan diminati generasi milenial dan Gen Z. Hingga saat ini, proyek Sutera Rasuna sudah terjual sebanyak 1.200 unit dengan nilai penjualan Rp 2 triliun. Pembeli end user ditaksir mencapai 90 persen, antara lain tecermin dari cara pembayaran yang didominasi skema KPR.
Tren gaya hidup praktis mendorong konsumen lebih memilih rumah tapak yang sudah jadi dan bukan model rumah tumbuh. Pengembang berupaya menangkap kebutuhan pasar dengan membuat produk hunian dengan beberapa tipe kamar yang disesuaikan kebutuhan konsumen, aksesibilitas, serta fasilitas kawasan yang menunjang kegiatan dan olahraga di luar rumah.
Guna mendukung aksesibilitas penghuni, kawasan Alam Sutera 2 direncanakan tersambung dengan Alam Sutera 1 melalui pembangunan jalan layang penghubung (flyover). Selain itu, terdapat rencana pembangunan stasiun MRT sebagai bagian dari rencana pembangunan MRT Fase 3 Balaraja (Tangerang)-Cikarang (Bekasi).
Konsultan properti JLL Indonesia memprediksi residensial masih akan menjadi salah satu penghela pertumbuhan sektor properti pada tahun ini. Hal yang sama juga diprediksi terjadi pada subsektor kawasan industri dan pergudangan, pusat data, ritel, dan perhotelan. Pasar perumahan yang paling banyak terserap yakni di kisaran Rp 1 miliar-Rp 2 miliar.
Dari data JLL Indonesia, kumulatif penyerapan residensial tapak sepanjang tahun 2025 adalah 88 persen, sedangkan serapan kondominium sejumlah 56 persen. Saat ini, hampir 60 persen pembeli pasar perumahan merupakan Gen Z dan milenial.
Senior Director Strategic Consulting JLL Indonesia Milda Abidin menambahkan, rumah tapak merupakan kebutuhan dasar dan menjadi salah satu prioritas bagi segmen menengah. Pilihan pasar akan semakin mengarah ke rumah compact atau minimalis. Tahun 2026, proyek rumah-rumah compact bakal menyesuaikan ukuran hunian dan desain rumah lebih fungsional, menyesuaikan kebutuhan pasar yang didominasi Gen Z dan milenial.
Senior Director Capital Markets JLL Indonesia Herully Suherman mengatakan, proyek pembangunan rumah segmen menengah ke atas saat ini juga diminati investor asing, seperti Jepang. Wilayah Jabodetabek, khususnya Tangerang, menjadi salah satu wilayah yang dibidik. Lokasi yang berdekatan dengan akses transportasi dinilai sebagai daya tarik.
”Proyek perumahan tapak yang saat ini mereka (investor asing) jajaki merupakan potensi yang sangat menarik,” kata Herully beberapa waktu lalu.
