Bisnis.com, BALIKPAPAN — Pasar properti Balikpapan mengalami tekanan signifikan pada kuartal IV/2025.
Hal ini dengan ditandai perlambatan harga rumah baru dan kontraksi volume penjualan hingga 42,79% (year on year/YoY), seiring melemahnya daya beli masyarakat dan mandeknya mobilitas pekerja pascapenyelesaian proyek strategis nasional.
Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan Robi Ariadi menyatakan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tercatat 106,52 atau tumbuh tipis 0,43% (YoY), merosot dari pencapaian kuartal III/2025 yang mencapai 0,67% (YoY). Perlambatan ini terjadi di semua segmen a.l rumah tipe besar naik 1,27% (YoY), tipe menengah 0,07% (YoY), dan tipe kecil 0,14% (YoY).
"Lebih rendah bila dibandingkan pertumbuhan kuartal sebelumnya yang masing-masing tumbuh sebesar 1,66% [YoY]; 0,29% [YoY]; dan 0,23% [YoY]. Kenaikan harga yang terbatas mencerminkan permintaan masyarakat terhadap hunian baru yang belum sepenuhnya menguat," ujarnya dalam keterangan resmi, Jumat (3/4/2026).
Dia menambahkan, fenomena ini dipicu rampungnya sejumlah proyek strategis seperti Refinery Development Master Plan (RDMP) dan tahap pertama Ibu Kota Nusantara (IKN), sementara tahap kedua pembangunan IKN belum berjalan masif.
Alhasil, mobilitas dan aktivitas pekerja berdomisili di Balikpapan pun terimbas.
Baca Juga
- Otorita IKN Kantongi Investasi Baru Rp1,27 Triliun untuk Proyek Properti
- Kota Satu Properti Soroti Tren Properti 2026 di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global
Kendati demikian, sejumlah pengembang tetap optimistis dengan menggenjot penjualan rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau melalui diversifikasi desain dan intensifikasi promosi.
Di tengah lesunya pasar, volume penjualan properti residensial primer hanya tercatat 119 unit pada kuartal IV/2025, merosot 42,79% (YoY) atau sedikit membaik dari kontraksi 46,12% (YoY) pada kuartal sebelumnya.
Penurunan terdalam terjadi pada rumah tipe kecil yang terjual 68 unit, turun 14% (quarter to quarter/QtQ), disusul tipe menengah dengan 24 unit atau turun 27% (QtQ). Namun, tren berlawanan justru muncul pada segmen atas. Penjualan rumah tipe besar melonjak drastis 108% (QtQ), dari 13 unit menjadi 27 unit, dan mendominasi 74% komposisi nilai nominal penjualan.
Fenomena ini mengindikasikan preferensi konsumen kelas menengah atas di Balikpapan yang masih kuat, sekalipun daya beli segmen bawah tertekan.
Dari sisi pembiayaan, sebesar 78% pembeli masih mengandalkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan pembelian tunai bertahap dan penuh masing-masing hanya 13% dan 9%.
Posisi penyaluran KPR di Balikpapan mencapai Rp4,97 triliun, atau tumbuh 4,16% (YoY). Meski begitu, kualitas pembiayaan tetap terjaga dengan NPL di bawah 5%.
Robi menyebutkan pengembang menghadapi sejumlah hambatan struktural, seperti kenaikan harga bahan bangunan, kompleksitas perizinan dan birokrasi, lambatnya proses verifikasi administrasi KPR, keterbatasan lahan, hingga beban perpajakan. Faktor-faktor ini semakin mempersulit ekspansi usaha di tengah permintaan yang stagnan.
Kendati demikian, harapan masih terjaga, dimana operasionalisasi proyek hilirisasi industri dan keberlanjutan pembangunan IKN tahap 2 pada 2026 diperkirakan akan mendongkrak mobilitas pekerja dan menghidupkan kembali pasar properti.
Lebih lanjut, sektor properti komersial juga tak luput dari tekanan. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) tercatat 105,86, turun 0,36% (YoY) dan lebih dalam dari penurunan 0,31% (YoY) pada kuartal III 2025.
Penurunan terjadi hampir di semua segmen, seperti perkantoran, hotel, dan apartemen, kecuali ritel yang cenderung stagnan.
Kebijakan efisiensi pemerintah, termasuk pengalihan kegiatan MICE ke kantor pemerintah, memangkas permintaan akomodasi hotel.
Ditambah lagi, penyelesaian proyek RDMP dan IKN tahap 1 mengurangi permintaan sewa apartemen dan perkantoran akibat berkurangnya mobilitas pekerja.
Adapun, Robi menuturkan Bank Indonesia terus memperkuat implementasi kebijakan makroprudensial melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) guna mendorong penyaluran kredit pada sektor prioritas, termasuk perumahan.
"Kebijakan tersebut diarahkan untuk meningkatkan penyaluran kredit/pembiayaan pada sektor prioritas, termasuk perumahan, guna mendukung pertumbuhan ekonomi serta mendorong pemulihan sektor properti secara berkelanjutan," pungkasnya.
