Segmen hunian di bawah Rp 2 miliar dinilai tetap resilien karena didominasi oleh pembeli rumah pertama (primary home). Meski demikian, sektor properti tertekan oleh gejolak ekonomi global, pelemahan nilai tukar rupiah, hingga biaya konstruksi yang meningkat.
Senior Director Strategic Consulting Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia, Milda Abidin, mengatakan saat ini terjadi pergeseran titik harga yang paling diminati masyarakat.
"Biasanya kalau untuk kelas menengah itu di bawah Rp 2 miliar itu masih menjadi hal yang diminatin. Kayaknya memang sih, mungkin range-nya di Rp 800 juta sampai Rp 1,5 miliar nah range-nya di situ gitu ya," ujar Milda usai konferensi pers di Kantor JLL Indonesia, Jakarta Pusat, Selasa (12/5).
Sementara itu pasar untuk rumah di atas Rp 3 miliar masih relatif lebih selektif dan menganggap properti sebagai aset investasi atau rumah kedua (second home).
Milda tetap mengakui pelemahan rupiah berdampak pada konsumen kelas menengah. Meski bunga KPR saat ini masih relatif stabil di kisaran 7-9 persen, dia mengakui masyarakat kelas menengah tetap melakukan penyesuaian gaya hidup demi memiliki hunian.
“Misalnya karena kebutuhan rumah lebih utama, mereka akan mengurangi biaya untuk yang lebih konsumtif. Jadi ada setting-nya seperti itu. Nah itu yang mungkin kalau dulu ngopi 5 hari seminggu jadi 3 hari setelah itu. Jadi ada shifting secara expenses,” katanya.
Siasati Kenaikan Harga
Menanggapi kenaikan harga material akibat kondisi geopolitik, Milda menyebut pengembang memiliki sejumlah strategi agar harga tetap terjangkau (affordable). Salah satunya adalah memaksimalkan penggunaan komponen lokal (TKDN) untuk menekan dampak fluktuasi harga impor.
"Biasanya kalau untuk produk lokal itu TKDN-nya harus lebih tinggi. Nah ini diharapkan supaya apa? Untuk menjaga harga," jelasnya.
Berdasarkan perhitungannya, kenaikan harga bahan baku seperti besi dan baja memang cukup signifikan, namun dampaknya ke harga jual akhir masih bisa dikontrol.
"Kalau kita pakai benchmark-nya dulu, besi atau bajanya itu dia naiknya 30-40 persen, tapi impact pada kualitasnya (biaya konstruksi) nggak sampai 15 persen secara total cost-nya. Jadi bisa dikira-kira ya berapa sih kenaikannya gitu ya," kata Milda.
Selain strategi harga, kehadiran infrastruktur transportasi berbasis rel seperti LRT, MRT, dan KRL dianggap menjadi faktor krusial yang membantu daya beli masyarakat. Milda menilai biaya transportasi yang hemat bisa dialihkan masyarakat untuk membayar cicilan rumah.
"Sekarang kalau kita naik mobil, sehari bisa Rp 100 ribu kali ya dengan tol. Nah ini diharapkan kalau kita pakai pengguna transportasi ini at least Rp 20 ribu. Jadi dengan ini diharapkan kenaikannya itu tetap bisa mempertimbangkan kemampuan daripada buyer," tuturnya.
