Jakarta, CNBC Indonesia - Harga tanah di kawasan premium Jakarta terus bergerak naik dan menjadi pertimbangan penting bagi masyarakat sebelum membeli rumah maupun aset properti.
Salah satu indikator yang kerap dijadikan acuan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), terutama di kawasan elite seperti Menteng, Pondok Indah, Senopati hingga pusat bisnis Sudirman dan SCBD.
Associate Director Leads Property Martin Samuel Hutapea menjelaskan kawasan pusat bisnis Jakarta saat ini sudah memiliki NJOP yang sangat tinggi. Menurutnya, angka tersebut menjadi salah satu referensi yang banyak digunakan pelaku pasar untuk memperkirakan nilai lahan.
"NJOP lahan di CBD, Sudirman, SCBD itu sudah Rp150 juta per meter persegi ke atas. Sudirman itu Rp150 juta ke atas. Kalau secara historis nilai pasar memang sering berada di atas NJOP, walaupun sebenarnya tidak ada aturan yang mengatur harus di atas atau di bawah NJOP," kata Martin kepada CNBC Indonesia, Jumat (19/6/2026).
Ia menilai banyak pemilik maupun pengembang menjadikan NJOP sebagai titik awal dalam menentukan ekspektasi harga jual tanah. Dari sana, harga pasar kemudian bisa bergerak lebih tinggi tergantung lokasi, kebutuhan pemilik, dan minat pembeli.
"Sering kali developer menjadikan NJOP sebagai benchmark. Misalnya NJOP tanah Rp60 juta per meter, mereka berharap nilai pasarnya bisa 20% sampai 30% di atas itu. Di SCBD bahkan ada yang nilainya sampai 1,5 kali NJOP. Kalau NJOP-nya Rp150 juta, berarti nilai pasarnya bisa sekitar Rp225 juta per meter persegi," ujarnya.
Di sisi lain, kenaikan harga tanah yang terlalu tinggi juga menjadi tantangan tersendiri bagi pasar properti. Kenaikan nilai lahan tidak selalu sejalan dengan kemampuan investor seperti perkantoran maupun hotel dalam menghasilkan pendapatan.
"Kalau suatu saat NJOP sudah menyentuh Rp250 juta per meter, pertanyaannya tanah itu mau dijual di harga berapa? Bahkan ada kasus tanah dijual di bawah NJOP karena terlalu mahal. Rental office dan rental hotel juga belum tentu bisa menjustifikasi harga tanah yang setinggi itu," sebut Martin.
Untuk kawasan hunian premium, Menteng masih menjadi salah satu area dengan nilai lahan tertinggi di Jakarta. Wilayah yang dikenal sebagai kawasan elite sejak puluhan tahun lalu itu tetap mempertahankan daya tariknya meski harga tanah sudah berada di level yang sangat tinggi.
"Kalau Menteng masih mahal. Nilai lahannya sudah sekitar Rp100 juta per meter persegi. NJOP-nya ada yang mencapai Rp70 juta per meter. Nilai transaksi tentu bisa lebih tinggi, bahkan bisa mendekati Rp90 juta sampai Rp100 juta per meter tergantung lokasinya," ungkapnya.
Selain Menteng, kawasan Senopati juga menunjukkan lonjakan nilai tanah yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Area yang berkembang menjadi pusat gaya hidup dan bisnis tersebut kini menjadi salah satu lokasi paling mahal di Jakarta Selatan.
"Senopati sekarang sudah mahal. Untuk lahan komersial bisa Rp130 juta sampai Rp150 juta per meter persegi. Kalau rumah tinggal bisa sekitar Rp90 juta sampai Rp100 juta per meter. Range harga tanah itu sangat lebar karena ada pemilik yang menjual di bawah NJOP karena butuh dana cepat, ada juga yang menjual di atas NJOP sesuai ekspektasinya. Pondok Indah juga masih berada di kisaran Rp60 juta sampai Rp70 juta per meter persegi," ujar Martin.
(dce) Add as a preferred
source on Google
