JAKARTA, KOMPAS – Pelaku usaha memperkirakan barang di pusat perbelanjaan akan naik lebih dari 30 persen pada triwulan IV-2026. Kondisi ini merespons kenaikan harga barang dan jasa, meningkatnya suku bunga, serta tekanan geopolitik.
Pengusaha pusat perbelanjaan menilai, daya beli yang masih rendah, ditengarai mengubah pola belanja masyarakat, khususnya kalangan menengah-bawah. Hal ini terlihat dari tingkat kunjungan ke pusat perbelanjaan yang relatif stabil. Akan tetapi, barang yang dikonsumsi masyarakat berubah.
“Kecenderungan masyarakat kelas bawah, tetap belanja tetapi membeli produk-produk yang harga satuannya atau unit price-nya murah atau rendah. Itu yang mereka beli,” ujar Ketua Umum Asosiasi Pengusaha Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja saat dihubungi di Jakarta, Minggu (28/6/2026).
Saat ini, harga barang relatif belum mengalami kenaikan signifikan. Rata-rata kenaikannya kurang dari 20 persen karena barang-barang yang dijual merupakan stok yang sudah disiapkan, bahkan sejak beberapa bulan lalu.
Meski demikian, Alphonzus memperkirakan, harga barang akan naik signifikan pada triwulan IV-2026 bebarengan dengan stok barang-barang baru. Kenaikannya bisa di atas 30 persen karena kenaikan biaya barang saat ini, khususnya penyokong pusat perbelanjaan, sudah tergolong cukup tinggi.
Contohnya adalah kenaikan harga solar nonsubsidi, harga gas, dan harga bahan baku karena perang Timur Tengah. Belum lagi persoalan gangguan pemadaman listrik bergilir oleh PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) atau PLN, yang membuat biaya produksi menjadi sangat tinggi. Penggunaan solar untuk genset guna mendukung operasional mal tetap berjalan. Ini menambah beban pusat perbelanjaan.
“Pemerintah juga menaikkan tingkat suku bunga, sehingga tingkat suku bunga pinjaman meningkat. Pengusaha pasti sangat bergantung dari pinjaman. Suku bunga naik, ya ini jadi menambah beban terhadap biaya produksi barang-barang karena barang yang beredar sekarang masih sisa stok dari harga sebelum kenaikan ya,” tutur Alphonzus.
Jika situasi ini terus berlangsung, maka kenaikan harga barang pada triwulan IV-2026 tidak terhindarkan. Periode tersebut merupakan musim puncak (peak season) ke dua di Indonesia, Natal dan Tahun Baru. Para pengusaha akan menyiapkan inventaris barang untuk menghadapi musim tersebut yang berlanjut Imlek, Ramadhan hingga Idul Fitri.
Harga barang saat ini relatif masih terjaga di pusat perbelanjaan, karena stok-stok barang yang dijajakan berasal dari periode peak season Ramadhan dan Idul Fitri pada awal 2026.
Dampak lain, daya beli masyarakat yang masih rendah membuat mereka menahan belanjanya. Hal ini diikuti dengan musim normal (low season) panjang.
Di Indonesia, musim puncak (peak season) pusat perbelanjaan terjadi pada Ramadhan hingga Idul Fitri serta Natal dan Tahun Baru. Namun, perayaan Idul Fitri tahun ini yang jatuh pada Maret 2026, mengakibatkan musim normal (low season) sesudahnya terasa lebih panjang karena peak season berlangsung jatuh pada awal tahun
“Jadi, saya kira sudah low season, ditambah dengan dampak-dampak biaya naik akibat perang Timur Tengah, sehingga biaya-biaya meningkat, seperti biaya logistik dan energi itu naik semua. Di satu sisi, tingkat penjualan tidak bisa didorong karena kami sedang di periode low season,” tutur Alphonzus.
Secara lebih rinci, kenaikan harga hampir terjadi pada seluruh lini. Aspek yang paling terasa adalah biaya energi, baik gas dan solar nonsubsidi. Imbasnya, seluruh biaya logistik terkerek naik.
Meski demikian, masyarakat kelas menengah-atas cenderung memiliki daya beli lebih stabil dibanding kelas menengah-bawah. Hanya saja, Alphonzus menilai, mereka sangat sensitif dengan isu-isu global, seperti nilai tukar mata uang asing, harga emas, dan indeks harga saham gabungan (IHSG).
“Mereka sangat sensitif dengan hal-hal tersebut, sehingga ada yang menahan belanja. Mereka pilih mau investasi atau belanja. Untuk kelas menengah-atas, daya belinya cenderung relatif enggak terlalu bermasalah,” ucap Alphonzus.
Para penyewa (tenant) tetap berekspansi untuk membuka sejumlah toko baru. Namun, toko-toko tersebut cenderung menjual barang-barang dengan produk harga satuan yang murah.
Untuk Pulau Jawa, Alphonzus mengatakan, daya beli masyarakat kelas menengah bawah lebih rendah ketimbang di luar Jawa. Sebab, banyak industri manufaktur terdampak kondisi ekonomi saat ini.
Sebaliknya, daya beli masyarakat luar Jawa relatif masih lebih stabil karena masih bertumpu pada sektor sumber daya alam. Alhasil, para penyewa cenderung berekspansi di luar Jawa.
“Sebetulnya yang terdampak dari ekspansi-ekspansi itu adalah kota-kota besar di Jawa, karena ada beberapa retailer atau penyewa yang wait and see menunggu situasi dan kondisi. Namun, peritel berkategori produk dengan harga satuan murah, tetap ekspansi sampai sekarang,” kata Alphonzus.
Ia berharap, pemerintah menghindari gangguan yang sebetulnya dapat dihindari, seperti gangguan listrik yang membuat pembengkakan biaya. Berkaca dari pandemi Covid-19, perdagangan domestik perlu diutamakan dan menjadi prioritas pemerintah ketika tekanan eksternal menguat.
Secara terpisah, Ketua Umum Asosiasi Lisensi Indonesia (Asensi) Susanty Widjaya mengemukakan hal serupa. Restoran-restoran waralaba atau franchise juga mengalami penurunan ekspansi, baik jenama asing maupun lokal.
“Jadi bukan hanya jumlah konsumennya saja (berkurang), tetapi dari kemitraan licensing franchising itu waralaba turun jauh, yang meningkat itu (lisensi) gerobakan. Tiba-tiba mereka membangun sesuatu, tetapi yang murah, bukan merek branded. Dari pameran waralaba, brand enggak terkenal justru dilihat karena daya beli masyarakat lihat yang murah meriah ya,” tutur Susan.
Daya beli masyarakat untuk membeli barang mewah itu tergolong terbatas untuk saat ini. Kondisi ini dinilai berbahaya bagi pengusaha mal dan restoran.
“Grafik cenderung turun lebih dari 10 persen, paling rendah pada 2026 ini. Dampaknya ke penjualan dan jumlah konsumen,” kata Susan.
Menanggapi fenomena ini, Direktur Eksekutif Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Mohammad Faisal mengatakan, memang ada pergeseran dalam konsumsi masyarakat. Pola konsumsi masyarakat, khususnya ritel sudah mulai banyak preferensi ke ritel-ritel lebih kecil, termasuk toko kelontong yang menjamur di berbagai tempat.
Jumlah ritel kecil lebih banyak sekaligus lebih dekat permukiman masyarakat. Harga dan jenis layanan yang ditawarkan juga makin beragam, menyesuaikan kebutuhan konsumen. Harga lebih kompetitif dibanding pusat perbelanjaan besar, sehingga ada pergeseran konsumsi dari sisi preferensi.
“Konsumen-konsumen lebih suka dengan minimarket yang dekat dari sisi jarak. Harganya miring dengan service yang ditawarkan banyak, sehingga memenuhi kebutuhan dari sisi efisiensi biaya, efisiensi waktu, dan kemudahan,” ujar Faisal.
Sebaliknya, pusat-pusat perbelanjaan besar makin tersaingi, termasuk dari sisi kuantitas. Swalayan makin banyak, bahkan tidak lagi mengandalkan waralaba-waralaba perusahaan besar, tetapi juga tradisional berbasis paguyuban atau kerja sama komunitas tradisional, seperti Warung Madura.
“Ternyata dia (Warung Madura) bisa menemukan pola model bisnis yang cocok dengan pola kebutuhan masyarakat dan tetap bersaing dengan minimarket modern. Sementara yang besar-besar ini, makin susah untuk bersaing dalam kondisi seperti itu,” kata Faisal.
Dalam kondisi seperti ini, ongkos biaya produksi meningkat juga menjadi alasan pergeseran konsumsi. Ada imported inflation atau naiknya harga barang/jasa karena meningkatnya biaya impor, nilai tukar rupiah melemah, serta kenaikan biaya logistik.
Akibatnya, pusat perbelanjaan besar mencatat biaya operasional tinggi. Konsumen menurun di tengah kenaikan biaya produksi juga memperberat kinerja pusat perbelanjaan.
“Pusat-pusat perbelanjaan besar butuh inovasi lebih untuk mereka bisa survive, seperti dari sisi hiburan yang ditawarkan. Sebab, tren sekarang, (masyarakat) ke pusat perbelanjaan besar bukan untuk belanja barang-barangnya, tetapi juga ada faktor hiburan di situ,” tutur Faisal.
