Kabar pemagaran besi di beberapa pusat perbelanjaan kota besar sempat memicu tanda tanya besar di tengah masyarakat beberapa waktu lalu. Pemandangan barikade di bangunan komersial yang idealnya terbuka lebar untuk menyambut pengunjung itu dinilai bertolak belakang dengan fungsi mal sebagai ruang publik dan pusat rekreasi.
Langkah pemagaran tersebut terpantau di sejumlah gedung komersial milik pengembang besar seperti Pakuwon Group dan Lippo Mall Indonesia. Tidak lama setelah dipasang pada pertengahan 2026, linimasa media sosial riuh spekulasi yang mengaitkan fenomena ini dengan isu keamanan.
Sorotan publik ini jadi perhatian pejabat daerah. Gubernur Jakarta Pramono Anung secara terbuka mengimbau pengelola gedung dan pusat perbelanjaan agar tidak memasang pagar secara berlebihan. Pemerintah Provinsi Jakarta memastikan koordinasi lintas sektor bersama Polri, TNI, dan pemangku kepentingan terus berjalan guna menjamin iklim usaha dan rasa aman masyarakat.
Sinyal kekhawatiran tersebut dibantah langsung oleh pelaku industri. Wakil Ketua Umum Koordinator Bidang Luar Negeri Kadin Indonesia yang juga Chairman Lippo Group, James T Riady, menegaskan bahwa pemagaran mal milik Lippo hanya dilakukan saat periode ketegangan di masa lalu dan seluruhnya telah dibongkar.
Menurut James, gairah para penyewa (tenant) untuk membuka gerai baru di berbagai pusat perbelanjaan menjadi bukti nyata bahwa kondisi keamanan nasional sangat kondusif. Jika situasi tidak aman, pelaku usaha tentu tidak akan berlomba-lomba mengekspansi jaringan tokonya.
”Sekarang sudah tidak diperlukan lagi karena situasi sudah tenang," kata James (Kompas, 4/8/2026).
Head of Research and Consulting PT CBRE Consultancy Services, Anton Sitorus, menilai isu keamanan tidak memiliki hubungan langsung dengan performa tingkat keterisian maupun tarif sewa mal. Pemasangan barikade lebih dipahami sebagai bentuk mitigasi preventif keselamatan aset properti semata.
"Kalau menurut saya lebih ke antisipasi keamanan saja. Dengan akses yang lebih terkontrol, risiko keamanan jauh lebih kecil," ujar Anton, kepada Kompas, Jumat (7/8/2026).
Di luar urusan keamanan, dinamika riil yang membentuk wajah bisnis ritel, seperti kondisi makroekonomi dan pergeseran perilaku konsumen, dinilai menjadi perhatian utama pelaku usaha.
Saat ini, kendati data Badan Pusat Statistik (BPS) mencatatkan pertumbuhan ekonomi nasional masih berada di atas level 5 persen, Anton menilai, kondisi di lapangan menunjukkan adanya tekanan pada daya beli masyarakat serta tantangan lapangan kerja.
Tekanan daya beli ini berimbas langsung pada volume penjualan ritel yang menentukan keberlangsungan masa sewa para tenant di dalam mal.
Namun, sektor ritel dikenal memiliki karakteristik yang sangat tangkas. Sebagaimana pengalaman pasca-krisis multidimensi 1998, ritel merupakan salah satu sektor yang paling cepat bangkit seiring tingginya dorongan masyarakat untuk kembali beraktivitas di ruang publik.
Di tengah dinamika ekonomi terkini, pasar merespons lewat munculnya pola konsumsi unik yang dikenal sebagai lipstick effect. Fenomena lipstick effect menggambarkan peralihan belanja barang-barang bernilai tinggi (big-ticket items) atau kemewahan ke bentuk rekreasi berskala kecil yang tetap mampu memberikan kepuasan emosional.
Konsumen yang sebelumnya rutin melancong ke luar negeri kini memilih berlibur di dalam kota. Restoran mewah digantikan oleh tempat nongkrong atau kafe yang ramah kantong. Industri ritel pun menangkap pergeseran ini dengan menghadirkan pilihan tenant yang sesuai dengan kantong masyarakat.
"Kondisi seperti ini cukup unik. Walaupun ekonomi sedang kurang menguntungkan, orang tetap melakukan aktivitas belanja, makan, dan jalan-jalan, tetapi dengan penyesuaian harga atau kelas yang lebih terjangkau," ujar Anton.
Alfrida, seorang ibu rumah tangga di Jakarta, mengakui bahwa pusat belanja masih jadi tempat aktivitas untuk mencari hiburan dan berbelanja. Adanya kekhawatiran publik soal isu keamanan hingga kondisi ekonomi yang tidak pasti menurutnya tidak menyurutkan keinginannya untuk datang ke pusat perbelanjaan.
”Mal di kota besar itu banyak jumlahnya. Kalau ada isu keamanan atau kesulitan ekonomi kita masih bisa datang ke mal yang wilayahnya relatif aman dan terjangkau untuk kita belanja,” ujarnya saat dihubungi Kompas, Minggu (9/8/2026).
Sementara itu, bergesernya pola konsumsi masyarakat turut mengubah pendekatan para pengembang properti di Jakarta. Riset CBRE menunjukkan bahwa pengembang kini lebih condong membangun pusat ritel berukuran kecil atau memperluas mal yang sudah ada ketimbang membangun bangunan baru.
Langkah ini membuat tambahan pasokan ruang ritel di Jakarta relatif terbatas, yakni hanya berkisar 40.000 meter persegi dalam kurun waktu mendatang dari total pasokan seluas 3,5 juta meter persegi. Selama triwulan II-2026, penyerapan ruang ritel di Jakarta mencapai 20.000 meter persegi, dengan rata-rata tingkat keterisian berada di kisaran 86,4 persen.
Pusat perbelanjaan kelas atas (high-end) mencatatkan okupansi tertinggi. Angkanya mencapai 95 persen dengan tarif sewa mendekati Rp 900.000 per meter persegi per bulan.
Mal kelas atas dan menengah-atas mencatatkan okupansi 85 persen dengan sewa masing-masing Rp 500.000 dan Rp 300.000 per meter persegi per bulan. Sementara itu, segmen menengah-bawah bertahan di angka 80 persen dengan tarif sewa rata-rata Rp 200.000 per meter persegi per bulan.
Laporan terbaru perusahaan jasa dan konsultan real estat komersial, Cushman & Wakefield, mencatat total pasokan kumulatif ritel Jakarta di semester I-2026 mencapai 4,84 juta meter persegi. Tingkat keterisian rata-rata adalah 77,7 persen.
Tanpa adanya proyek mal besar baru yang selesai di triwulan II-2026, pengelola mal di Jakarta memilih memfokuskan strategi pada peremajaan komposisi penyewa.
Sejumlah brand internasional terkemuka memanfaatkan momentum ini untuk masuk dan memperluas jaringan. Plaza Indonesia, misalnya, menyambut kehadiran perdana merek fesyen dan gaya hidup seperti COS, Diptyque, dan Rodo.
Ada pula perluasan gerai Uniqlo seluas 1.415 meter persegi. Ekspansi lain terlihat dari kehadiran Lego di Grand Indonesia (401 m²) dan area bermain Hooray di Central Park Mall (1.600 m²).
Kontras dengan Jakarta yang mengalami perlambatan pasokan fisik baru, kawasan penyangga Jakarta seperti Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek), justru menjadi pusat pertumbuhan ruang ritel baru.
Laporan Cushman & Wakefield mencatat penambahan pasokan baru seluas 48.700 meter persegi di Bodetabek pada semester I-2026. Ini ditopang oleh hadirnya Summarecon Mall Bekasi 2 (42.700 m²) dan G Avenue - Grand Metropolitan Bekasi Extension (6.000 m²).
Masuknya proyek-proyek ini membuat total akumulasi pasokan ritel di Bodetabek mencapai 3,21 juta meter persegi, dengan tingkat keterisian rata-rata 77,1 persen atau tingkat kekosongan sebesar 22,9 persen.
Tangerang menjadi wilayah dengan total stok luas ritel terbesar di Bodetabek, yakni mencapai 1,35 juta meter persegi. Tingkat kekosongannya adalah 21,2 persen. Rata-rata sewa dasar senilai Rp 497.700 per meter persegi per bulan.
Bekasi mencatatkan stok seluas 874.300 meter persegi dengan tingkat kekosongan 24,8 persen. Adapun harga sewa adalah Rp 416.500 per meter persegi per bulan. Bekasi sekaligus mencatatkan penyerapan bersih tertinggi di Bodetabek, yakni mencapai 50.100 meter persegi.
Sementara itu, Bogor memiliki stok mencapai 640.600 meter persegi dengan tingkat kekosongan 27,4 persen serta sewa rata-rata Rp 467.500 per meter persegi per bulan. Depok memiliki total stok seluas 340.600 meter persegi dengan tingkat kekosongan paling rendah di kawasan penyangga, yaitu 16,7 persen.
Secara akumulatif, tarif sewa dasar ritel di wilayah Debotabek rata-rata Rp 462.300 per meter persegi per bulan. Pertumbuhan pasar di kawasan penyangga ini turut didorong oleh dua sektor utama, yakni makanan dan minuman, serta fasilitas kebugaran komunitas (wellness & sports).
Jaringan kedai teh, kopi, dan matcha modern seperti Mimatcha (Eastvara Mall), Tianlala (Mall Alam Sutera), Chagee (Summarecon Mall Serpong), dan Sancha (AEON Mall Deltamas) tampil sangat agresif mengambil ruang komersial.
Ikhtiar yang sudah dan terus berlangsung adalah mentransformasikan mal, dari sekadar tempat belanja menjadi pusat komunitas, gaya hidup, dan rekreasi yang adaptif.
Sementara itu, konsep pusat kebugaran dan olahraga gaya hidup kini bertransformasi menjadi jangkar utama (lifestyle anchor) penarik massa. Transaksi sewa terbesar di Bodetabek dicatatkan oleh Wellground yang mengambil ruang seluas 17.587 meter persegi di Summarecon Mall Bekasi 2 untuk fasilitas olahraga raket dan kebugaran, disusul oleh Vertex 8 di Eastvara Mall.
Secara keseluruhan, pasar ritel di Jabodetabek membuktikan fleksibilitasnya. Sementara kekhawatiran publik soal keamanan segera teratasi, pengembang dan pengelola mal merespons tantangan ekonomi untuk tetap relevan dengan kebutuhan masyarakat.
Para pelaku usaha senantiasa mengadaptasi tren konsumsi baru. Ikhtiar yang sudah dan terus berlangsung adalah mentransformasikan mal, dari sekadar tempat belanja menjadi pusat komunitas, gaya hidup, dan rekreasi yang adaptif.
