JAKARTA, KOMPAS.com - Di tengah laju urbanisasi dan konsentrasi lapangan kerja di kota besar, persoalan hunian kian menjadi beban berat bagi generasi muda.
Harga rumah dan sewa hunian terus merangkak naik, sementara pertumbuhan pendapatan pekerja muda berjalan jauh lebih lambat.
Akibatnya, memiliki rumah sendiri di usia produktif bukan lagi sekadar tertunda, melainkan terasa semakin menjauh dari jangkauan.
Pilihan hidup berpindah dari kos ke kos, menyewa kontrakan, atau tinggal di hunian vertikal menjadi realitas yang kian jamak di Jakarta dan kota-kota besar lain.
Baca juga: Menunda Rumah, Membeli Waktu: Dilema Pekerja Muda di Jakarta soal Hunian
Pengamat ekonomi sekaligus Kepala Pusat Makroekonomi dan Keuangan Institute for Development of Economics & Finance (Indef), M. Rizal Taufikurahman, menilai memburuknya keterjangkauan hunian merupakan hasil akumulasi tekanan ekonomi struktural yang terjadi dalam beberapa tahun terakhir.
“Beberapa tahun terakhir, keterjangkauan hunian di Jakarta memburuk karena kenaikan harga properti dan sewa tidak diimbangi pertumbuhan pendapatan pekerja muda,” ujar Rizal saat dihubungi Kompas.com, Senin (19/1/2026).
Secara statistik, Rizal menjelaskan, indikator resmi memang menunjukkan pertumbuhan harga rumah yang relatif moderat. Namun, angka tersebut tidak sepenuhnya mencerminkan realitas di lapangan.
“Secara statistik, indeks harga rumah pasar primer memang tumbuh relatif rendah, namun level harga awal sudah tinggi dan tidak merepresentasikan kondisi pasar sekunder maupun kawasan strategis dekat pusat kerja,” kata Rizal.
Di sisi lain, posisi pekerja muda dalam struktur pendapatan juga membuat mereka berada dalam kondisi yang rentan.
Pendapatan pekerja muda terutama pada fase awal karier cenderung berada di bawah rata-rata provinsi, sehingga rasio harga/sewa terhadap pendapatan meningkat.
"Akibatnya, beban cicilan atau sewa menyerap porsi pendapatan yang makin besar,” lanjut Rizal.
Tekanan tersebut semakin berat ketika faktor suku bunga ikut berperan.
"Dari sisi makro, periode suku bunga tinggi dalam beberapa tahun terakhir menaikkan biaya KPR dan memperketat persyaratan kredit, yang paling terasa bagi pembeli rumah pertama,” jelas dia.
Baca juga: Saat Gaji Kalah Cepat dari Harga Hunian, Pekerja Jakarta Hidup dari Kos ke Kos
Properti sebagai penyimpan nilaiSelain tekanan dari sisi pendapatan dan pembiayaan, dinamika global turut memengaruhi pasar properti di kota besar.
Rizal menilai, ketidakpastian ekonomi global membuat properti justru menjadi instrumen penyimpan nilai bagi sebagian kalangan.
“Ketidakpastian global juga mendorong sebagian investor menjadikan properti di lokasi “aman” sebagai penyimpan nilai, menahan koreksi harga,” kata Rizal.
Situasi ini diperparah oleh berbagai faktor mikro dan struktural yang sudah lama mengakar di perkotaan.
“Faktor mikro-struktural memperparah kondisi kelangkaan lahan di area produktif, rigiditas tata ruang dan perizinan, biaya konstruksi dan transaksi yang tinggi, serta mismatch produk (ukuran, lokasi, harga) dengan kemampuan bayar generasi muda,” ujar dia.
Kombinasi tekanan tersebut membuat pasar hunian bergerak menjauh dari kebutuhan mayoritas pekerja muda yang justru menjadi tulang punggung ekonomi kota.
Baca juga: Tak Bertuan di Kawasan Cagar Budaya, Bekas Kantor Batavia Jadi Hunian Liar
Kebijakan dan keterbatasannyaMenurut Rizal, kebijakan pemerintah sebenarnya memiliki peran besar dalam menentukan arah keterjangkauan hunian. Namun, dampaknya sering kali tidak merata.
“Kebijakan moneter, fiskal, dan perumahan berpengaruh melalui saluran yang berbeda. Moneter memengaruhi cicilan dan akses kredit, namun transmisinya sering tidak simetris saat pelonggaran,” kata Rizal.
Sementara itu, kebijakan fiskal cenderung bersifat jangka pendek.
"Fiskal melalui insentif pajak dapat mendorong permintaan jangka pendek, tetapi tanpa pembukaan suplai berisiko hanya memajukan pembelian,” ujar dia.
Ia menegaskan, kebijakan perumahan yang tepat sasaran justru perlu difokuskan pada sisi suplai.
"Kebijakan perumahan dan pembiayaan yang tepat sasaran terutama bagi pembeli rumah pertama lebih efektif bila dipadukan dengan peningkatan suplai hunian terjangkau di lokasi kerja agar tidak memicu kenaikan harga,” jelas Rizal.
Dampak jangka panjang bagi generasi mudaKrisis hunian, menurut Rizal, bukan sekadar persoalan tempat tinggal, melainkan berdampak luas terhadap keputusan hidup generasi muda.
“Dalam jangka panjang, krisis hunian berdampak pada keputusan hidup generasi muda dimana menunda menikah dan memiliki anak, memilih tinggal lebih jauh dari pusat kerja (meningkatkan waktu komuter dan biaya implisit), atau bahkan pindah kota,” kata dia.
Efek lanjutan dari kondisi tersebut juga mengancam dinamika perkotaan.
"Dampak lanjutannya adalah penurunan produktivitas perkotaan, perubahan komposisi tenaga kerja, dan pelebaran ketimpangan spasial antara pusat dan pinggiran,” ujar Rizal.
Untuk mengatasi persoalan tersebut, Rizal menekankan pentingnya paket kebijakan yang komprehensif.
"Untuk memperbaiki keterjangkauan, paket kebijakan yang menekan harga efektif tanpa memicu gelembung diperlukan,” kata Rizal.
