Biang Kerok Pengembang Rem Proyek Apartemen di Jakarta

Bisnis.com, JAKARTA — Pengembangan membatasi untuk menggarap proyek apartemen di Jakarta. Harga jual yang cenderung stagnan menjadi salah satu alasan. Di sisi lain, konsumen enggan membeli apartemen yang belum selesai.

Diketahui, kinerja pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Di mana, aktivitas transaksi juga tercatat mengalami penurunan di angka 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit.

Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia menjelaskan, kondisi pasar apartemen Jakarta kian menantang usai absennya peluncuran proyek baru pada kuartal IV/2025. Di mana, pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.

Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan. 

“Kuartal keempat setiap tahun memang biasanya merupakan periode yang menantang. Tahun ini pun tidak terkecuali. Kita tidak melihat adanya peluncuran unit baru, dan angka penjualan menurun dibanding tahun lalu. Jadi, bisa dibilang ini adalah pasar yang cukup menantang bagi kondominium,” ujar James dalam paparan risetnya, dikutip Kamis (12/2/2026).

Berdasarkan statistik JLL, tingkat penjualan kumulatif (cumulative sales rate) per kuartal IV/2025 tertahan di angka sekitar 56%. Sepanjang kuartal terakhir tersebut, pasar mencatatkan nihil peluncuran unit baru (0 unit), di mana total pasokan yang telah selesai dibangun mencapai 184.400 unit.

Di sisi lain, jumlah unit yang belum selesai, tapi telah ditawarkan ke pasar mencapai 24.400 unit. Minimnya permintaan membuat harga jual primer secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) tercatat stagnan di angka 0,0%.

Perinciannya, harga apartemen kelas menengah bawah parkir di kisaran Rp20 juta per meter persegi (m2), apartemen kelas menengah dan upper ada di kisaran Rp30 juta hingga Rp40 juta per meter persegi, sedangkan apartemen kelas atas dan luxury di angka Rp40 juta hingga 60 juta per meter persegi.

Adapun secara tahunan, pertumbuhan harga di seluruh kelas apartemen pada 2025 hanya naik 0,3%. Posisinya jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan pertumbuhan harga di 2024 sebesar 1,3%.

“Harga relatif stagnan pada periode tersebut, dan tahun 2025 pun tidak terkecuali. Tidak bisa dipungkiri bahwa situasinya sulit, namun di saat yang sama, kami tetap percaya bahwa setiap proyek ditawarkan dengan penawaran yang tepat, lokasi yang pas, dan tentu saja harga yang sesuai, masih ada peluang untuk pasar apartemen Jakarta,” pungkas James.

Proyek pengembangan apartemen

Dampak Mangkrak

Sementara itu, Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengungkapkan konsumen cenderung menahan diri membeli apartemen yang masih dalam bentuk proyek karena khawatir mangkrak. Kepastian penyelesaian proyek dan ketepatan waktu serah terima (handover) kini menjadi pertimbangan utama di atas sekadar iming-iming harga murah.

Dia juga mengatakan, konsumen saat ini cenderung memprioritaskan rekam jejak pengembang guna menghindari risiko pembangunan apartemen yang tidak selesai.

"Pembeli sekarang lebih fokus pada kepastian penyelesaian proyek. Mereka sangat selektif melihat reputasi developer dan timeline serah terima. Itulah yang menjadi concern terbesar, sehingga penjualan saat ini justru didominasi oleh proyek yang sedang dibangun, atau sekitar 60% transaksi berasal dari unit under construction," ujar Ferry. 

Diketahui pada Desember 2025, konsumen Apartemen Grand Pakubuwono Terrace dan Arkamaya mengadu ke DPR RI karena tak kunjung mendapatkan hunian.

Pembangunan apartemen keduanya terjadi pada 2012 dan 2014. Namun, pada 2018 pembangunan Apartemen Grand Pakubuwono Terrace terhenti.

Sementara jika menilik pada kinerja penjualan apartemen sepanjang 2025, kondisi pasar dinilai relatif stabil, namun belum menunjukkan tren pertumbuhan yang agresif. Salah satu faktor penahannya adalah terbatasnya pasokan unit baru yang masuk ke pasar.

Berdasarkan data Colliers, total pasokan apartemen baru di Jakarta sepanjang 2025 hanya menyentuh angka 2.200 unit. Angka ini merosot tajam hingga 50% dibandingkan dengan realisasi pasokan pada 2024.

Ferry menyebut, penurunan pasokan tahunan itu terjadi lantaran banyak pengembang yang semula menjadwalkan serah terima pada akhir 2025 tetapi menggeser targetnya ke tahun 2026. Di sisi lain, beberapa proyek juga mulai mengatur ulang agenda serah terima guna menyesuaikan dengan kondisi daya serap pasar.

Lebih lanjut, mengacu pada paparan yang disampaikan, pasar apartemen Jakarta saat ini masih digerakkan oleh pengguna langsung (end-user) dengan porsi 52%, sedangkan porsi investor tercatat sebesar 48%. 

Dari sisi metode pembayaran, Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) masih menjadi pilihan utama masyarakat dengan porsi 45%, disusul tunai keras 32%, dan tunai bertahap 24%.

Ke depan, sebaran pasokan baru untuk periode 2026—2028 diprediksi akan terkonsentrasi di wilayah Jakarta Selatan dengan porsi 66%, Jakarta Timur sebesar 16%, serta Jakarta Pusat dan Jakarta Barat masing-masing menyumbang 9%.

Pembangunan apartemen

Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan Apartemen

Lebih lanjut, meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen.

Ferry mengungkapkan, interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab minimnya efektivitas penyerapan insentif PPN DTP. Sehingga, menciptakan ketidakpastian bagi pengembang dan konsumen apartemen. 

"Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang," kata Ferry.

Dia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni. 

Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung. 

Sebelumnya,  Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menjelaskan bahwa penjualan apartemen di Jakarta pada 2026 diproyeksi mencapai 94% dari total suplai tersedia 20.000 unit. Hal itu terdorong keputusan perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027.

"Permintaan yang terjadi saat ini dengan adanya insentif PPN DTP ini mendorong permintaan di segmen menengah pada proyek-proyek yang eksisting," jelasnya.