Pasar properti sekunder Indonesia masih bergerak dalam fase penyesuaian pada awal 2026.
IDXChannel – Pasar properti sekunder Indonesia masih bergerak dalam fase penyesuaian pada awal 2026. Data Flash Report Maret 2026 by Rumah123 mencatat, harga rumah sekunder nasional pada Februari 2026 mengalami koreksi sebesar 1,2 persen secara month-on-month (MoM) dan turun 0,4 persen secara tahunan (YoY).
Fenomena ini terjadi di tengah badai inflasi yang melonjak ke angka 4,76 persen. Kesenjangan sebesar 4,4 persen antara inflasi dan indeks harga rumah (RPI) menciptakan sebuah anomali pasar, properti kini menjadi aset yang 'relatif lebih terjangkau' di tengah kenaikan biaya hidup, namun semakin sulit ditemukan karena kelangkaan suplai.
Meskipun indeks nasional terkontraksi, dinamika di tingkat kota menunjukkan fragmentasi yang tajam. Medan muncul sebagai bintang baru dengan kenaikan harga tahunan tertinggi mencapai 5,5 persen, mengalahkan destinasi investasi favorit sebelumnya seperti Denpasar dan Yogyakarta.
Sebaliknya, Yogyakarta yang sepanjang 2025 mencatatkan pertumbuhan dua digit akibat dampak infrastruktur tol, kini mulai mendingin dengan kontraksi harga sebesar 2,5 persen pada Februari 2026. Hal ini menandakan pasar di wilayah tersebut sedang mencari titik keseimbangan baru setelah periode overheating.
"Lonjakan harga pada area regional mencerminkan pergeseran permintaan ke arah hunian yang lebih efisien dan terjangkau secara harga total (lump sum), namun memiliki nilai strategis tinggi. Ini adalah indikator kuat bahwa first-time buyers dan investor mikro masih sangat aktif," ujar Head of Research Rumah123 Marisa Jaya dalam pernyataan resminya, Sabtu (22/3/2026).
Salah satu poin paling krusial pada Februari 2026 adalah penurunan volume suplai yang mencapai 7,8 persen secara tahunan (YoY). Penurunan suplai di tengah koreksi harga tipis mengindikasikan adanya fenomena market resistance, di mana pemilik properti memilih untuk menahan aset mereka (hold) daripada menjual di harga yang dianggap belum optimal.
Marisa Jaya menerangkan, penurunan suplai ini adalah sinyal penting bagi pasar. Jika suplai terus menyusut sementara minat pencarian tetap stabil seperti di Tangerang (14,8 persen) dan Jakarta Selatan (12,4 persen), maka kemungkinan besar sedang mendekati fase bottoming out.
"Ketika suku bunga BI di level 4,75 persen mulai tertransmisi penuh ke bunga KPR, potensi rebound pasar bisa terjadi lebih cepat," kata dia.
Dari sisi permintaan, Tangerang tetap menjadi primadona nasional dengan pangsa pasar pencarian sebesar 14,8 persen. Namun, Jakarta Selatan mencatatkan kenaikan proporsi popularitas bulanan terbesar (1,2 persen), menunjukkan kembalinya minat masyarakat terhadap kawasan mapan di jantung ibu kota seiring dengan koreksi harga tahunan Jakarta sebesar -1,7 persen yang menjadikannya lebih kompetitif.
Jika dilihat dari median harga berdasarkan ukuran rumah, pasar menunjukkan segmentasi yang semakin jelas. Pada Februari 2026, median harga tertinggi untuk masing-masing segmen tercatat sebagai berikut:
- ≤60 m²: Jakarta Pusat, median Rp741 juta (+25,4 persen YoY)
- 61-90 m²: Jakarta Selatan, median Rp1,6 miliar (+7,4 persen YoY)
- 91-150 m²: Yogyakarta, median Rp1,6 miliar (+7,5 persen YoY)
- 151-250 m²: Medan, median Rp1,8 miliar (+12,5 persen YoY)
- ≥251 m²: Jakarta Pusat, median Rp21 miliar (+16,7 persen YoY)
Pergerakan ini menunjukkan permintaan pasar masih datang dari berbagai segmen, baik pembeli rumah pertama di segmen hunian kecil maupun pembeli di segmen rumah dengan luas bangunan besar.
Secara keseluruhan, Flash Report Maret 2026 by Rumah123 menunjukkan pasar properti Indonesia masih berada dalam fase konsolidasi pada awal tahun. Harga yang bergerak lebih moderat, suplai yang masih menyusut, serta pembeli yang semakin selektif membentuk dinamika pasar yang lebih rasional.
"Kondisi ini sekaligus membuka ruang bagi calon pembeli untuk mempertimbangkan pembelian hunian pada momentum yang lebih stabil," ujar Marisa.
(Dhera Arizona)
