MAKASSAR, FAJAR — Pasar properti sedang lesu. Ada ceruk segmen yang bisa menaikkan penjualan, namun terganjal regulasi.
RUMAH subsidi dengan skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) sejatinya untuk kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Termasuk masyarakat dengan penghasilan tak tetap.
Masyarakat berpenghasilan tidak tetap (MBTT) inilah yang merupakan potensi segmen pasar besar bagi developer rumah subsidi. Sayang, regulasi menghambat mereka, sehingga tak bisa lolos akad kredit pemilikan rumah (KPR).
“Sebagai warga miskin, seharusnya mereka ini yang diprioritaskan dapat rumah subsidi. Misalnya tukang. Penghasilan mereka ada, cuma tidak tetap,” ujar AR, salah seorang subkontraktor rumah subsidi di Sulsel, Rabu, 15 April 2026.
Memang ada risiko dibandingkan masyarakat berpenghasilan tetap (MBT). Namun, dengan desain skema dua atau tiga bulanan, mereka pasti bisa melanjutkan kredit. Artinya, skema cicilan MBTT tak sama dengan MBT yang biasanya bulanan.
“Pendapatan mereka tidak tetap, tapi kalau lagi kerja, bisa bayar cicilan tiga bulan sekaligus,” imbuhnya.
MBTT dikenal juga dengan istilah non-fixed income. Bagi pengembang, kesempatan mereka untuk KPR terbuka. Hanya saja, masih dominan sektor UMKM, belum menyasar profesi lain.
Kebijakan KPR bagi MBTT masih menghadapi sejumlah tantangan, terutama dari sisi perbankan dan implementasi kebijakan di daerah. Meski demikian, pihak developer atau pengembang meminta agar komunitas itu dipetakan. Ini agar semua bisa diintervensi berdasarkan skala risikonya.
CEO Togika Group, Mustajab Mudji Djurumiah, menilai dalam beberapa tahun terakhir sudah ada kemajuan dalam pembiayaan perumahan bagi kelompok non-fixed income, meskipun belum signifikan.
Kelompok ini, khususnya pelaku UMKM, terbukti lebih tangguh dalam menghadapi krisis, seperti saat pandemi Covid-19, dibandingkan yang memiliki pendapatan pasti, misalnya pegawai atau ASN.
“Pengalaman kami, justru non-fixed income relatif lancar. Tidak ada isu kredit macet yang signifikan, terutama dari sektor UMKM,” ungkap Mustajab.
Masih diperlukan relaksasi dari sektor perbankan agar porsi pembiayaan untuk non-fixed income bisa diperbesar. Selain itu, pemerintah juga perlu memperjelas klasifikasi kelompok non-fixed income berdasarkan sektor, seperti jasa, UMKM, petani, tukang, dan nelayan.
Setiap segmen memiliki karakteristik risiko yang berbeda, sehingga perlu dilakukan pemetaan secara spesifik. Hal ini juga mencakup penyesuaian skema pembayaran, misalnya bagi petani yang dapat disesuaikan dengan musim panen.
“Pemetaan ini penting agar kebijakan tidak disamaratakan. Setiap profesi punya risiko dan solusi mitigasi yang berbeda,” tegasnya.
Dengan sinergi antara pemerintah pusat, daerah, perbankan, serta dukungan terhadap sektor usaha masyarakat, akses kepemilikan rumah subsidi bagi non-fixed income diharapkan semakin luas dan inklusif di masa mendatang.
Akomodasi
Sekretaris Real Estate Indonesia (REI) Sulsel, Khoiruman, menyampaikan pemerintah melalui Kementerian Perumahan sudah meminta agar pihak swasta juga bisa terkover. Dalam hal ini masyarakat yang tidak masuk dalam kategori fixed income.
“Makanya Menteri Perumahan selalu memperjuangkan itu agar diakomodir itu yang non-fixed income. Melalui asosiasi-asosiasi juga memperjuangkan bagaimana caranya yang non-fixed income itu bisa diakomodir supaya bisa dibiayai,” jelasnya.
Perjuangan itu sebenarnya sudah memiliki progres. Hanya saja belum ditetapkan, karena perbankan belum siap. Sehingga, Menteri Perumahan bersama asosiasi juga sudah datang ke OJK untuk memperjuangkan hal itu, termasuk mengakomodasi pelaku UMKM.
“Kemarin baru Bank BTN yang mengakomodir, tetapi prosesnya masih cukup lama. Karena non-fixed income ini penghasilannya harus ditinjau dulu tiga bulan berturut-turut,” urai Khoiruman.
“Apakah punya kebiasaan menabung, melek bank atau tidak, supaya ketahuan betul dia punya penghasilan. Kadang ada penghasilannya besar, tapi punya pinjaman lain, ada juga gaji Rp3 juta, tapi nggak punya pinjaman, bisa dikasih,” jelasnya.
Dengan begitu, perbankan bisa mendeteksi dengan baik kemampuan bayar calon user. Sebab, jika memiliki gaji Rp3 juta per bulan tanpa cicilan lain, maka bisa ambil angsuran 15 tahun dengan cicilan Rp1,3 juta. Bahkan jika masih muda, bisa mengambil angsuran 20 tahun dengan cicilan Rp1 jutaan setiap bulan.
“Yang menjadi permasalahan saat ini, banyak yang mau beli rumah, tapi sudah punya pinjaman, kadang macet. Itu yang menjadi problem, banyak kasus seperti itu, karena kemudahan meminjam melalui online, Paylater, Shopee, itu berdampak terhadap persetujuan mendapat rumah subsidi,” jelasnya.
Padahal, peluang user dari sektor non-fixed income sangat besar. Karena para UMKM banyak yang tidak memiliki rumah. Bahkan, jika dibandingkan dengan fixed income, jumlahnya cuma 30 persen saja.
“70 persen calon pemilik rumah itu bisa dari non-fixed income. Kalau dibilang backlog perumahan di Sulsel ada 400 ribu rumah, anggaplah yang 150 ribu itu fixed income, 250 ribu sisanya itu yang non-fixed income,” jelasnya. (uca-wid)
