Bisnis.com, JAKARTA — Bank Indonesia kembali menaikkan suku bunga acuannya menjadi 5,50%, kekhawatiran langsung muncul di kalangan masyarakat yang sedang bermimpi memiliki rumah pertama.
Dalam teori ekonomi, kenaikan suku bunga hampir selalu berujung pada meningkatnya biaya kredit. Cicilan menjadi lebih mahal, akses pembiayaan menyempit, dan kelompok berpenghasilan menengah dan rendah menjadi pihak yang paling rentan terdampak.
Namun, pemerintah memilih mengambil jalan berbeda. Di tengah tekanan moneter yang meningkat, pemerintah memastikan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi tetap bertahan di level 5%, uang muka tetap 1%, serta berbagai insentif perumahan lainnya tidak berubah.
Komitmen tersebut disampaikan Menteri Perumahan dan Permukiman Maruarar Sirait usai mengikuti rapat bersama Presiden Prabowo Subianto di Istana Kepresidenan.
"Sampai hari ini rumah subsidi tidak ada kenaikan. Sampai per hari ini tentu kita akan terus pelajari, tapi per hari ini bunganya tetap 5% kepada MBR masyarakat berpenghasilan rendah. Kemudian DP-nya tetap 1% dan tadi juga bentuk menggratiskan BPHTB, PBG tetap diteruskan," ujar Maruarar saat ditemui Bisnis belum lama ini.
Pernyataan itu menjadi sinyal kuat bahwa sektor perumahan rakyat masih menjadi salah satu prioritas utama pemerintahan Prabowo. Di saat berbagai negara memilih mengurangi dukungan fiskal akibat tekanan anggaran, Indonesia justru berupaya mempertahankan insentif bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Baca Juga
- BTN Salurkan Kredit Program Perumahan (KPP) Senilai Rp53,6 Miliar di Bali
- Badan Bank Tanah Perkuat Kepastian Hukum Sektor Perumahan Rakyat di Kendal
- Strategi Perkuat Tata Kelola Rumah Susun
Langkah tersebut bukan tanpa alasan. Kebutuhan rumah nasional masih sangat besar. Data Kementerian Perumahan dan Permukiman menunjukkan backlog kepemilikan rumah Indonesia masih berada di kisaran jutaan unit. Sementara itu, pertumbuhan harga tanah di berbagai kota besar berlangsung jauh lebih cepat dibandingkan kenaikan pendapatan masyarakat.
Tahun
Backlog Kepemilikan Rumah (Juta Rumah Tangga)
Perubahan Tahunan
2021
12,72
-0,03 juta
2022
10,51
-2,21 juta
2023
9,91
-0,60 juta
2024
9,87
-0,04 juta
2025*
12,57
+2,70 juta
Sumber: Susenas BPS, Kementerian PKP, Dokumen BPHN (diolah)
Kondisi tersebut membuat kepemilikan rumah semakin sulit dijangkau tanpa campur tangan negara. PH diketahui
Maruarar menegaskan Presiden Prabowo bahkan meminta kementeriannya terus mencari berbagai terobosan baru yang semakin berpihak kepada masyarakat kecil.
"Justru saya juga diminta untuk berpikir langkah-langkah apa lagi yang bisa dilakukan. Karpet merah buat investor itu penting, tapi juga buat rakyat kecil juga penting," katanya.
Dalam pandangan pemerintah, keberpihakan terhadap rakyat kecil tidak hanya diwujudkan melalui bunga kredit murah. Berbagai biaya administrasi yang selama ini menjadi hambatan juga terus dipangkas.
Pemerintah mempertahankan kebijakan pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta penggratisan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dua komponen biaya yang selama ini menambah beban masyarakat saat membeli rumah.
"Presiden tadi sampaikan menggratiskan BPHTB gratis, PBG gratis. Jadi kita juga selalu Presiden ini berpikir yang sangat pro rakyat utamanya rakyat kecil apa dalam konteks perumahan," ujar Maruarar.
Tidak hanya itu, pemerintah juga mulai mengarahkan perhatian pada optimalisasi aset negara untuk mendukung program perumahan rakyat. Lahan-lahan milik negara yang selama ini dikuasai pihak ketiga akan dimanfaatkan untuk pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
"Dan juga tanah-tanah negara ya, itu tanah-tanah negara yang dikuasai pihak ketiga itu kita akan gunakan untuk apa masyarakat berpenghasilan rendah," tandasnya.
Meski demikian, menjaga bunga KPR subsidi tetap rendah di tengah tren kenaikan suku bunga bukanlah perkara sederhana. Di balik kebijakan populis tersebut terdapat pertanyaan besar mengenai keberlanjutan fiskal negara, terutama ketika target pembangunan tiga juta rumah per tahun terus didorong pemerintah.
Kenaikan BI Rate menjadi 5,50% membuat biaya dana perbankan ikut meningkat. Dalam situasi normal, kenaikan biaya dana tersebut biasanya diteruskan ke konsumen melalui kenaikan bunga kredit. Namun dalam skema KPR subsidi, bunga bagi debitur tetap dikunci pada level 5%.
Artinya, terdapat selisih biaya yang harus ditanggung oleh pemerintah, sektor perbankan, atau kombinasi keduanya.
Ketua Umum Gabungan Asosiasi Perumahan Rakyat (GASPERRA) Junaidi Abdillah menjelaskan bahwa dampak kenaikan suku bunga terhadap program subsidi tidak berlaku sama untuk semua skema pembiayaan.
Menurutnya, skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) relatif aman karena bank telah terikat komitmen pendanaan sejak awal bersama BP Tapera.
"KPR FLPP tidak berpengaruh terhadap kenaikkan BI Rate. Karena perbankan sudah terikat komitmen diawal oleh BP Tapera," ucapnya saat dihubungi Bisnis pada Minggu (14/6/2026)
Namun situasi berbeda terjadi pada skema Subsidi Selisih Bunga (SSB).
"KPR SSB. Jenis subsidi ini akan membebani pemerintah jika mengalami kenaikkan BI Rate, karena selisih akibat kenaikkan suku bunganya menjadi beban APBN," lanjutnya.
Pernyataan tersebut menggambarkan dilema yang mulai dihadapi pemerintah. Semakin tinggi suku bunga pasar, semakin besar pula biaya yang harus ditanggung negara untuk mempertahankan bunga KPR subsidi tetap rendah.
Di sinilah pertanyaan mengenai keberlanjutan program mulai mengemuka. Apakah subsidi bunga masih menjadi instrumen paling efektif untuk membantu masyarakat memiliki rumah? Atau justru persoalan utama kepemilikan rumah telah bergeser ke faktor yang lebih mendasar?
Menurut Junaidi, hambatan terbesar saat ini bukan lagi bunga kredit maupun besaran uang muka. Justru persoalan yang lebih serius berada pada sisi harga rumah dan kondisi ekonomi masyarakat.
"Harga tanah dan bangunan, harga tanah semakin mahal dampaknya perolehan tanah semakin ke pinggiran. Tentunya ini tidak efektif buat MBR jika tempat tinggal semakin jauh dari tempat kerja," imbuhnya.
Fenomena tersebut kini terlihat hampir di seluruh kawasan metropolitan Indonesia. Keterbatasan lahan membuat pengembang terus bergerak ke wilayah pinggiran untuk memperoleh harga tanah yang masih terjangkau. Akibatnya, rumah subsidi semakin jauh dari pusat aktivitas ekonomi.
Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, rumah murah di pinggiran memang menurunkan harga pembelian. Namun penghematan itu sering kali tergerus oleh biaya transportasi harian yang meningkat.
Masalah berikutnya adalah daya beli. Menurut Junaidi, kelompok MBR di kota besar saat ini menghadapi tekanan biaya hidup yang semakin berat.
"Daya beli MBR yang tinggal di kota besar terbebani biaya operasional, transportasi, makan, kontrakkan dan lain-lain. Sulit untuk menabung dan tidak lagi ada kemampuan untuk mengangsur KPR," katanya.
Belum lagi persoalan pekerja informal yang jumlahnya masih mendominasi pasar tenaga kerja nasional.
"Pekerja informal sebanyak 60 persen, susah lolos diperbankan," ujarnya.
Dalam kondisi tersebut, bunga murah saja tidak cukup menjawab persoalan akses perumahan.
Oleh karena itu, menurut Junaidi, solusi jangka panjang harus diarahkan pada pembangunan hunian vertikal di kawasan perkotaan agar masyarakat dapat tinggal lebih dekat dengan pusat pekerjaan tanpa terbebani harga tanah yang mahal.
Insentif Pemerintah: Vitamin Penting, Tetapi Belum Selesaikan Penyakit
Meski begitu, Junaidi tetap mengapresiasi berbagai kebijakan yang telah diberikan pemerintah.
Menurutnya, pembebasan BPHTB, DP 1 persen, bunga tetap 5 persen, hingga perlindungan asuransi merupakan langkah maju yang membantu masyarakat berpenghasilan rendah.
"BPHTB gratis, DP 1 persen, bunga 5 persen, asuransi merupakan vitamin bagi MBR dan ini langkah maju pemerintah," ujarnya.
Namun dia mengingatkan bahwa persoalan terbesar justru terletak pada biaya tanah.
"PBG gratis dan lain-lain itu vitamin buat pengembang. Problemnya sekarang bagaimana insentif terhadap harga tanahnya, komponen biaya akibat transaksi tanah, kebijakan apa yang harus diambil?" tandasnya.
Berbagai studi menunjukkan bahwa di sejumlah kota besar Indonesia, porsi harga tanah bisa mencapai lebih dari 40 persen dari total harga rumah. Artinya, sekalipun biaya perizinan dipangkas atau bunga kredit diturunkan, harga rumah tetap sulit turun apabila harga lahan terus meningkat.
