Jakarta, CNBC Indonesia - Di tengah era suku bunga tinggi saat ini, salah satu sektor yang paling terdampak adalah properti.
Bank Indonesia sudah mengerek suku bunga secara agresif. Sejak tanggal 18 Mei 2026 hingga saat ini telah meningkatkan suku bunga acuan sebesar 100 bps dari level 4,75% ke level 5.75%.
Secara historis siklus pengetatan kebijakan moneter yang agresif dari Bank Indonesia pada periode 2022 hingga 2023 memperlihatkan efek tekan yang signifikan terhadap dinamika penyaluran kredit properti.
Ketika suku bunga acuan ditahan pada level 6% pada akhir tahun 2023, laju pertumbuhan kredit KPR dan KPA masih mampu mencatatkan angka ekspansi sebesar 12,1% (yoy) dengan total nilai mencapai Rp692,2 triliun.
Kinerja ini pada akhirnya menopang total kredit properti secara keseluruhan yang masih tumbuh positif sebesar 7,6% (yoy) menjadi Rp1.303,7 triliun pada periode Desember 2023. Namun, akumulasi beban suku bunga tinggi tersebut pada akhirnya mulai menggerus daya beli riil masyarakat pada periode berikutnya.
Memasuki akhir tahun 2024, transmisi beban suku bunga kredit mengambang mulai menekan ketahanan finansial konsumen perbankan. Pertumbuhan total penyaluran kredit properti secara agregat mengalami deselerasi menjadi 6,5% (yoy) dengan nilai Rp1.412,3 triliun pada Desember 2024.
Perlambatan ini sejalan dengan tren penurunan pada pertumbuhan kredit ritel KPR dan KPA yang merosot menjadi 10,0% (yoy). Pada saat yang sama, aktivitas kredit konstruksi nyaris stagnan dengan mencatatkan angka pertumbuhan hanya sebesar 0,01% (yoy) senilai Rp393,1 triliun.
Situasi ini mengkonfirmasi kehati-hatian pihak pengembang dalam berekspansi di tengah tertahannya serapan pasar akibat suku bunga acuan yang masih berada di level restriktif.
Ekspansi Konstruksi di Tengah Perlambatan KPR
Perubahan dinamika struktural yang drastis tercatat pada tahun 2025 seiring berjalannya pelonggaran kebijakan moneter yang menekan suku bunga acuan ke level 4,75% pada akhir tahun tersebut.
Merespons biaya dana yang lebih rendah, laju pertumbuhan total penyaluran kredit properti melonjak menjadi 13,0% (yoy) dengan nilai mencapai Rp1.597,7 triliun pada Desember 2025.
Angka pertumbuhan agregat ini mengindikasikan pergerakan yang anomali. Ekspansi kredit tersebut tidak bersumber dari pemulihan daya beli ritel, melainkan ditopang oleh lonjakan drastis pada kredit konstruksi yang melesat 28,2% (yoy) menjadi Rp504,0 triliun.
Di sisi lain, pertumbuhan kredit KPR dan KPA justru semakin melambat secara berkelanjutan ke level 6,8% (yoy) pada periode yang sama.
Kesenjangan antara sisi penawaran dan permintaan ini mencapai puncaknya menjelang pertengahan tahun 2026. Berdasarkan data perbankan per April 2026, total kredit properti tercatat tumbuh secara impresif sebesar 17,5% (yoy) senilai Rp1.684,9 triliun.
Angka ini kembali didominasi secara absolut oleh ledakan utang pada segmen kredit konstruksi yang meroket hingga 46,0% (yoy) senilai Rp569,4 triliun. Sebaliknya, daya serap pasar ritel semakin melemah dengan pertumbuhan penyaluran KPR dan KPA yang tersisa hanya 4,8% (yoy) dengan nilai Rp845,1 triliun.
Dengan kembali dinaikkannya BI Rate sebesar 100 bps dalam kurun waktu satu bulan ke level 5,75% per Juni 2026, emiten properti dihadapkan pada paparan risiko yang sangat tinggi.
Ekspansi utang konstruksi berskala masif yang ditarik sebelumnya akan langsung dibebankan dengan biaya bunga yang jauh lebih mahal akibat penyesuaian suku bunga perbankan.
Secara paralel, masyarakat yang sudah menunjukkan tren pelemahan penyerapan KPR sejak 2024 akan semakin kehilangan kapasitas pembiayaan akibat naiknya kembali batas suku bunga hipotek.
Kondisi penawaran unit hunian yang berpotensi masif di tengah penyerapan pasar yang semakin melemah ini memicu risiko kelebihan pasokan serta tekanan likuiditas pada neraca keuangan sektor perumahan nasional secara keseluruhan.
Penurunan dari laba juga diperkirakan akan mulia dirasakan oleh data statistik perbankan setelah kurang lebih 1 tahun pasca kenaikan suku bunga tersebut. Mengingat kenaikan suku bunga yang sangat cepat ini, bunga kredit properti dan semacamnya diperkirakan akan naik lebih cepat dari waktu-waktu sebelumnya.
Kenaikan suku bunga ini menjadikan salah satu katalis penting bagi industri properti dimana hampir dari setengah emiten properti di Indonesia masih mengalami kinerja dalam tren penurunan pada laporan tahun buku 2024 dibandingkan dengan 2025 walaupun sudah berada pada era suku bunga yang lebih longgar.
-
Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.
CNBC INDONESIA RESEARCH
[email protected]
(gls/gls) Add as a preferredsource on Google
