Perluasan MBR Dikhawatirkan Persempit Peluang Masyarakat Bawah Miliki Rumah

Bisnis.com, JAKARTA — Kebijakan pemerintah memperluas batasan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) hingga 14 juta per bulan memicu pro dan kontra dari sejumlah pihak. Beberapa di antaranya khawatir keputusan tersebut akan mengaburkan hak akses terhadap perumahan bagi masyarakat desil bawah.

Sejumlah pengamat perumahan menilai pergeseran batas MBR tidaklah menyelesaikan persoalan. Justru, keputusan itu dipandang berisiko mengalihkan alokasi subsidi negara ke kelompok masyarakat menengah yang secara ekonomi lebih mampu menanggung skema komersial.

Akibatnya, kelompok masyarakat dengan rentang penghasilan riil Rp3 juta—Rp5 juta dikhawatirkan makin cekak dan tersisih dari kuota bantuan perumahan yang tersedia.

Penggiat Koperasi Perumahan, Alfred Condo menekankan ketidakyakinannya bahwa keputusan perluasan tersebut bakal mendorong serapan rumah subsidi. Pasalnya, dia menjelaskan bahwa minimnya serapan tersebut akibat dari lemahnya daya beli masyarakat saat ini.

“Jadi, FLPP anjlok bukan karena orang berpenghasilan Rp12 juta hingga Rp14 juta terhalang membeli. FLPP anjlok karena masyarakat berpenghasilan Rp3 hingga 5 juta yang memang penghuni terbesar backlog perumahan tidak mampu membayar,” jelasnya dalam keterangannya, dikutip Kamis (25/6/202).

Alfred melanjutkan, mengacu pada data Badan Pusat Statistik (BPS) dalam Susenas 2025, saat ini ketimpangan pemilikan rumah terkonsentrasi pada desil 3 hingga desil 5 dengan rentang pendapatan di angka Rp800.000 hingga Rp1,5 juta per bulan.

Alfred berpandangan, masyarakat dengan pendapatan hingga Rp14 juta dinilai telah mampu membeli hunian komersial.

“Sehingga, menaikkan batas MBR ke Rp14 juta bukan memperluas akses bagi yang membutuhkan, itu justru menggeser subsidi ke kelompok yang secara ekonomi sebenarnya sudah mampu menanggung pembiayaan komersial,” tambahnya.

Senada, Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto menilai langkah ini justru berpotensi memicu masalah baru dalam ketepatan sasaran distribusi rumah subsidi.

Dia menyebut, golongan masyarakat miskin yang berpenghasilan rendah dikhawatirkan makin terpinggirkan dari persaingan pasar.

“Kebijakan tersebut justru semakin membuat penyaluran rumah subsidi tidak tepat sasaran. Masyarakat yang berpenghasilan Rp8 juta kebawah, semakin tidak mampu mengakses rumah subsidi atau FLPP dari negara. Sehingga saya merasa kebijakan ini tidak ada pengaruhnya,” ujar Zulfi.

Ilustrasi KPR Subsidi

Ketimbang melonggarkan batas atas pendapatan, pemerintah disarankan perlu menelurkan skema atau instrumen baru bagi masyarakat berpenghasilan tanggung. Beberapa opsi solutif yang bisa diambil mencakup program subsidi untuk rumah sewa ataupun metode sewa-beli (rent to own).

Zulfi menekankan agar pemerintah tidak semata mengejar kuantitas serapan angka seremonial. Hal ini penting diperhatikan agar kelompok miskin ekstrem tetap mendapatkan prioritas utama dalam memiliki hunian bersubsidi.

Pemerintah Pastikan Akses Bantuan MBR Desil Bawah

Menanggapi hal tersebut, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menyebut akan senantiasa memastikan akses bantuan terhadap Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) khususnya desil bawah.

Direktur Jenderal (Dirjen) Kawasan Permukiman Kementerian PKP, Fitrah Nur menjelaskan bahwa keputusan memperluas akses MBR tersebut sejatinya dilakukan dalam rangka memberikan insentif pada masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) yang sebelumnya juga terhimpit.

“Awalnya kan 8 juta ke bawah yang dapat. Sekarang kita naikin jadi 14 juta. Jadi yang pendapatan 8 juta ke bawah pun dapat. Jadi bukan menghilangkan yang 8 juta,” jelasnya saat ditemui di Kompleks Parlemen, Senin (25/6/2026).

Fitrah menjelaskan, pihaknya akan memastikan akses pembiayaan baik FLPP maupun program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) dapat tersalurkan secara tepat ke MBR.

“Di aturan kita, keswadayaan itu bagi yang mampu. Kalau tidak mampu juga enggak apa-apa, tetap dikasih bantuan,” imbuhnya.

Sebelumnya, Menteri PKP Maruarar Sirait (Ara) menjelaskan bahwa masyarakat yang masuk dalam kategori MBR akan mendapat manfaat bebas biaya BPHTB hingga PBG.

Selain itu, salah satu manfaat utamanya yakni hak untuk mengakses rumah subsidi dengan skema pembiayaan bersubsidi yang beban bunga KPR-nya ditetapkan flat di level 5%.

Bahkan, di tengah lonjakan suku bunga acuan Kementerian PKP memastikan tarif KPR subsidi tidak akan mengalami kenaikan.

"Kami memastikan negara hadir dan berpihak kepada rakyat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah. Walaupun terdapat dinamika ekonomi dan peningkatan BI Rate, bunga FLPP tetap dijaga sebesar 5% agar masyarakat tetap memiliki akses terhadap rumah yang layak dan terjangkau," ujar Maruarar.

Terbaru, pemerintah juga akan mengguyur MBR dengan skema cicilan rumah subsidi hingga 40 tahun. Dengan demikian, kewajiban bayar bulanan KPR Subsidi dapat ditekan makin terjangkau.

Berdasarkan laporan Kementerian PKP, saat ini besaran rata-rata cicilan bulanan rumah subsidi FLPP untuk rumah seharga Rp166 juta dengan tenor 20 tahun berkisar Rp1,05 juta. 

Besaran cicilan bulanan tersebut dinilai masih menjadi hambatan utama yang mengganjal daya beli kelompok buruh, petani, hingga pekerja sektor informal yang memiliki keterbatasan upah minimum provinsi (UMP). 

Akan tetapi, lewat perpanjangan masa angsuran hingga 40 tahun, estimasi kewajiban setor bulanan bagi para debitur MBR diproyeksikan bakal mengalami penurunan signifikan. Angka cicilan tersebut diperkirakan bisa menyusut hingga menyentuh kisaran Rp773.000 per bulan.

Pasar Kian Lebar, Pasokan Tetap Tegar?

Untuk diketahui, alokasi kuota rumah subsidi program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada tahun ini ditetapkan sebanyak 350.000 unit dengan total anggaran yang digelontorkan pemerintah mencapai Rp35 triliun.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru pudyo Nugroho menjelaskan bahwa kuota tersebut masih aman untuk memenuhi permintaan hunian subsidi masyarakat.

Adapun 24 Juni 2026, penyaluran FLPP dilaporkan baru mencapai 81.600 unit atau setara 23,22% dari target tahun ini. Selanjutnya, terdapat 21.000 unit yang saat ini dalam proses akad berjalan.

Apabila diakumulasikan, Heru menyebut total rumah subsidi FLPP yang tersalur baru ada di kisaran 103.000 unit. Posisinya jauh lebih rendah sekitar 8% dibandingkan dengan periode yang sama di tahun sebelumnya mencapai 112.000 unit.

Saat dikonfirmasi mengenai pelemahan tersebut, Heru menjelaskan hal itu terjadi lantaran adanya dinamika kuota rusun subsidi.

“Tahun lalu itu kenapa ada kenaikan? Ya, karena tahun lalu itu kan ada semacam carry over, kuota di 2024 hanya 200.000 sementara outstanding yang sudah mengajukan kredit itu lebih dari itu ada 14.000-an, yang kemudian ditagihkan di 2025," ujarnya.

Bangunan perumahan

Karena itu, Heru menjelaskan pergerakan pasar pada tahun 2026 diproyeksi akan berjalan jauh lebih natural mengingat besarnya pagu kuota yang disediakan hingga 350.000 unit.

Selain itu, mempersiapkan lonjakan permintaan hunian subsidi di tengah keterbatasan area lahan, pemerintah juga tengah mengembangan skema pembiayaan FLPP untuk satuan rumah susun subsidi.

Dalam laporannya, pemerintah bahkan membuka peluang konsep peminatan KPR Rusun Inden, yaitu mekanisme pendaftaran calon pembeli rumah susun yang belum selesai dibangun melalui fasilitas pembiayaan kredit perbankan.