JAKARTA, KOMPAS — Era suku bunga tinggi mulai mengubah lanskap industri properti Indonesia. Alih-alih melemah secara menyeluruh, pasar justru memasuki fase seleksi. Perusahaan, investor, dan konsumen semakin mengutamakan kualitas serta efisiensi. Di tengah tekanan biaya pendanaan, perkantoran premium, kawasan industri, gudang modern, hingga pusat perbelanjaan masih mampu mencatatkan pertumbuhan positif.
Head of Research and Consulting PT CBRE Consultancy Services Anton Sitorus, dalam acara media briefing, Rabu (22/7/2026), mengatakan, suku bunga acuan Indonesia yang telah melambung tinggi sepanjang 2026 menjadi salah satu faktor penekan performa sektor properti.
Sepanjang semester I-2026, Bank Indonesia (BI) telah menaikkan suku bunga acuan sebanyak 100 basis poin ke level 5,75 persen. Kenaikan ini bertujuan menjaga stabilitas nilai tukar rupiah sekaligus pertumbuhan ekonomi lewat masuknya dana asing. BI dalam Rapat Dewan Gubernur Juli pada 21-22 Juli memutuskan menahan suku bunga acuan tersebut.
"Kita semua enggak pengen kenaikan itu, tapi kita menghadapi periode higher for longer interest rate environment. Jadi, ya, terus terang ini bukan kondisi ideal bagi sektor properti," kata Anton di Jakarta.
Menurut Anton, meski biaya pendanaan berpotensi meningkat karena suku bunga acuan tinggi, fundamental ekonomi yang masih positif serta inflasi yang terjaga diharapkan mampu menjaga momentum pertumbuhan sektor properti.
Pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) pada triwulan I-2026 mencapai 5,61 persen dengan inflasi yang relatif terkendali di level 3,34 persen pada Juni 2026. Namun, sejumlah indikator mulai menunjukkan tekanan, seperti indeks manufaktur PMI yang turun ke level kontraksi 46,9 dan neraca perdagangan yang mencatat defisit senilai 1,6 miliar dolar AS pada Mei 2026.
Kondisi ekonomi yang lebih menantang membuat perusahaan, investor, dan masyarakat semakin mengutamakan efisiensi dalam mengambil keputusan. "Bagi pengembang swasta, bisnis harus berlanjut. Paling strateginya penyesuaian target bisnis," ujarnya.
Suku bunga acuan yang tinggi sejauh ini juga belum sepenuhnya terasa bagi pembiayaan properti di segmen hunian yang memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Marketplace properti Rumah123 mencatat, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hingga akhir Mei 2026 hanya berubah tipis, dari 9,27 persen menjadi 9,20 persen. Ini menunjukkan transmisi kenaikan suku bunga acuan belum sampai ke bunga KPR. Dengan demikian, akses pembiayaan masyarakat relatif belum banyak berubah.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, dalam rilis Flash Report Juli 2026 Rumah123, mengatakan, selama jeda transmisi tersebut masih berlangsung, ruang pembiayaan bagi masyarakat yang ingin membeli rumah melalui KPR relatif belum mengalami perubahan signifikan menjelang semester II-2026. Namun, Marisa menilai semester II-2026 akan menjadi periode penting untuk melihat arah pasar hingga akhir tahun.
Menurut Anton, kondisi ekonomi yang mendorong efisiensi bisnis tercermin pada hampir seluruh subsektor properti yang mulai menyesuaikan strategi bisnisnya. Hal ini tecermin dalam survei kinerja properti dari berbagai subsektor di wilayah Jakarta hingga Juni 2026.
Pada sektor perkantoran, misalnya, perusahaan semakin mengedepankan efisiensi biaya dengan memanfaatkan potongan harga sewa untuk berpindah ke gedung berkualitas lebih baik (fly to quality) tanpa harus meningkatkan pengeluaran. Perusahaan juga mulai menerapkan konsep ruang kerja yang lebih fleksibel dan compact guna menekan biaya operasional.
Di sisi lain, minimnya pembangunan gedung perkantoran baru akibat tingginya tingkat kekosongan dalam beberapa tahun terakhir justru membantu memperbaiki fundamental pasar. Pada triwulan II-2026, penyerapan bersih ruang kantor di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta tercatat mencapai sekitar 17.000 meter persegi dengan tingkat okupansi meningkat menjadi sekitar 76 persen.
"Kenaikan okupansi terjadi karena penyerapan ruang kantor masih positif, sementara pasokan baru sangat terbatas. Ini membuat kondisi pasar berada pada posisi yang cukup baik," kata Anton.
Perbaikan tingkat hunian tersebut mulai mendorong kenaikan tarif sewa, terutama pada gedung premium dan Grade A yang mencatat peningkatan lebih tinggi dibandingkan gedung Grade B maupun Grade C yang lebih rendah. Di luar kawasan CBD, pasar perkantoran juga menunjukkan stabilitas. Penyerapan ruang kantor sepanjang triwulan II-2026 mencapai sekitar 13.000 meter persegi dengan tingkat okupansi sekitar 73 persen.
Sementara itu, subsektor kawasan industri dan logistik menjadi penopang utama pasar properti. Pertumbuhan didorong meningkatnya aktivitas manufaktur, e-commerce, pusat data (data center), serta perusahaan logistik.
Anton mengatakan, permintaan terhadap lahan industri kini semakin terkonsentrasi pada kawasan yang memiliki infrastruktur memadai. Selain itu, kebutuhan gudang modern dengan konsep built-to-suit juga terus meningkat karena banyak perusahaan membutuhkan spesifikasi bangunan yang lebih khusus.
"Kawasan industri yang memiliki infrastruktur bagus menjadi incaran dibanding kawasan industri biasa. Di sektor logistik juga fokus pengembangan bergeser ke gudang modern dengan kualitas premium," katanya.
Tingkat okupansi kawasan industri di Jabodetabek kini mencapai sekitar 91-92 persen dengan penyerapan lahan sebesar 62 hektare sepanjang triwulan II-2026. Harga lahan industri berada pada kisaran Rp 1,5 juta hingga Rp 3,5 juta per meter persegi.
Adapun pasar gudang modern menunjukkan kinerja yang lebih kuat dengan tingkat okupansinya mencapai sekitar 97 persen dengan penyerapan sekitar 24.000 meter persegi pada triwulan II.
Tingginya permintaan berasal dari perusahaan e-commerce, distribusi, hingga industri yang memerlukan fasilitas penyimpanan dengan standar modern, termasuk pengaturan suhu dan distribusi yang lebih efisien. Dengan tingkat hunian tersebut, ruang kosong gudang modern di Jabodetabek hanya tersisa sekitar 91.000 meter persegi.
CBRE juga mencatat pusat perbelanjaan masih menjadi sektor yang cukup tangguh meski suku bunga meningkat. Aktivitas belanja masyarakat tetap tinggi, sementara ekspansi peritel, termasuk merek internasional, masih terus berlangsung.
Pada triwulan II-2026 hanya terdapat tambahan pasokan sekitar 10.000 meter persegi berupa pusat ritel di kawasan Jakarta Selatan. Sementara itu, belum ada pembangunan mal berskala besar seperti pada periode sebelumnya sehingga pasokan tetap terbatas.
Di sisi lain, pusat perbelanjaan terus meningkatkan daya tarik melalui penyelenggaraan berbagai acara, tema musiman, hingga pengalaman belanja yang berbeda untuk mempertahankan kunjungan konsumen.
Penyerapan ruang ritel selama triwulan II-2026 mencapai sekitar 20.000 meter persegi sehingga tingkat okupansi mal meningkat menjadi lebih dari 86 persen.
Segmen mal premium mencatat tingkat okupansi tertinggi, yakni sekitar 96 persen. Sementara mal kelas menengah atas berada di kisaran 85 persen dan mal kelas menengah bawah sekitar 80 persen.
