Masyarakat urban dibayangi kesulitan mengakses hunian terjangkau. Sementara itu, pencari rumah menunjukkan sinyal semakin berhati-hati dalam melakukan transaksi.
Bayu Qresna, Head of Brand Marketing Rumah123, mengungkapkan, calon pembeli semakin mempertimbangkan total biaya untuk benar-benar memiliki rumah, seperti harga, cicilan, dan biaya mobilitas dari lokasi ke tempat bekerja. Selain itu, konsumen juga membandingkan lebih banyak area sebelum memutuskan.
“Ini sinyal yang penting bagi agen dan developer, pembeli semakin teliti. Transparansi harga serta simulasi pembiayaan yang realistis menjadi bagian dari keputusan, bukan sebagai pelengkap,” ujar Bayu, dalam keterangan pers, Selasa (10/11/2026).
Di tengah tekanan pasar dan pelemahan daya beli, kelesuan pasar apartemen milik atau kondominium masih berlanjut hingga triwulan III (Januari-September) 2026. Dari data JLL Indonesia, jumlah unit apartemen milik (strata title) di Jakarta yang belum terjual mencapai 4.300 unit. Harga jual rata-rata apartemen di Jakarta cenderung stagnan di kisaran Rp 31 juta per meter persegi (m2).
Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim, mengemukakan, pasar kondominium masih terus dibayangi sentimen kehati-hatian. Pembeli terus mengambil pendekatan menunggu dan melihat, menunda komitmen pembelian apartemen, hingga pasar menunjukkan tanda-tanda perbaikan.
Di sisi lain, lesunya pasar mendorong pasokan baru apartemen milik juga semakin terbatas. Pada triwulan III-2026, tidak ada peluncuran proyek baru. Pengembang mempertahankan sikap hati-hati, menghentikan peluncuran proyek baru dan fokus pada penjualan proyek yang masih dalam tahap pembangunan.
“Minimnya peluncuran proyek apartemen baru ini turut mendorong tingkat penjualan hingga 83 persen dari total 25.000 unit yang dipantau,” kata Yunus, dalam JLL Indonesia Market Update Triwulan III-2026, pekan lalu.
Yunus menambahkan, aktivitas penjualan apartemen sebagian besar didorong oleh pengguna akhir (end user) yang mencari unit siap huni. Insentif pajak pertambahan nilai (PPN) ditanggung pemerintah (DTP) dinilai turut menjaga daya beli.
Senior Director, Strategic Consulting JLL Indonesia Milda Abidin, mengungkapkan, pasar kondominium di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek) menunjukkan tren serupa dengan Jakarta. Jumlah proyek baru yang diluncurkan berjumlah 88 unit. Sementara itu, jumlah unit di Bodetabek yang belum terisi mencapai 21.500 unit. Harga jual rata-rata apartemen milik di Bodetabek berkisar Rp 20,2 juta per m2.
Meski pasar masih lemah, beberapa proyek dalam skala kecil dengan jumlah unit terbatas cukup diminati dengan pertimbangan profil developer, lokasi yang sudah berkembang dan inovasi dengan beragam konsep. Konsep apartemen milik yang diusung pengembang itu mulai dari small office home office (SOHO), serta apartemen bertingkat rendah yang lebih diminati pasar. Pada triwulan III-2026, satu proyek apartemen milik di segmen kelas atas diluncurkan di Tangerang.
Senior Director Capital Markets JLL Indonesia, Herully Suhendra, mengemukakan, perlambatan pasar mendorong pengembang mencari cara untuk mengoptimalkan unit apartemen yang belum terjual. Salah satu strategi yang mulai diterapkan adalah mengalihfungsikan unit yang kosong menjadi properti sewa, baik dengan mengelolanya sendiri maupun bekerja sama dengan operator penyewaan profesional.
Pengembang melengkapi unit-unit apartemen yang kosong dengan furnitur, menentukan tarif sewa yang kompetitif, sekaligus mencari penyewa. Setelah unit menghasilkan pendapatan sewa selama satu hingga dua tahun, properti tersebut ditawarkan ke investor dalam kondisi sudah tersewa (tenanted), sehingga memiliki potensi imbal hasil. Tren menawarkan aset apartemen yang sudah tersewa ke investor mulai terlihat pada tiga kondominium di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan.
“Beberapa pengembang mulai menyewakan unit-unit kondominium yang masih kosong. Jika sudah tersewa, unit itu akan dijual ke investor ritel dengan tawaran imbal hasil sewa,” ujarnya.
Menurut Herully, strategi itu dinilai lebih menarik bagi investor karena aset yang dibeli tidak lagi kosong, melainkan sudah menghasilkan pendapatan berulang (recurring income). Bahkan, dengan potensi imbal hasil di atas 5 persen, skema tersebut dapat membuka peluang investasi ritel bagi pembeli individu yang ingin memiliki unit apartemen.
Pemasaran unit-unit kondominium dalam kondisi tersewa dinilai cukup menarik minat investor, karena imbal hasil yang didapat. Di sisi lain, sewa apartemen menjadi solusi bagi keluarga yang belum bisa memiliki hunian.
Herully menambahkan, keterjangkauan harga (affordability) dan kemudahan transportasi semakin menentukan keputusan masyarakat dalam memilih hunian. Kalangan keluarga muda atau pasangan yang belum memiliki anak, misalnya, kini tidak selalu menjadikan rumah tapak sebagai pilihan utama. Sebagian memilih menyewa apartemen di tengah kota agar lebih dekat dengan tempat kerja dan akses transportasi, meskipun biaya sewanya relatif lebih tinggi.
Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia, Gede Widiade, secara terpisah, mengemukakan, penyewaan unit apartemen yang masih kosong merupakan salah satu strategi yang bagus. Selain itu, ada pula program sewa-beli hunian (rent to own/RTO) apartemen.
Skema sewa beli hunian merupakan konsep kepemilikan rumah yang menggunakan sistem sewa dalam jangka waktu tertentu dan pada masa akhir sewa, penyewa dapat memiliki rumah dengan cara kredit pemilikan rumah (KPR). Skema sewa-beli akan memperluas cakupan pembiayaan masyarakat. Meski demikian, mekanisme sewa beli masih menghadapi tantangan.
”Program rent to own sebenarnya program bagus, hanya saja pasar properti lesu,” ujarnya.
