JAKARTA, KOMPAS.com - Fenomena deretan ruko tutup dan bangunan komersial kosong di Gedung Puri Agung, Cengkareng Timur, Jakarta Barat, dinilai bukan sekadar cerminan pelemahan ekonomi lokal.
Pengamat ekonomi sekaligus Kepala Pusat Makroekonomi dan Keuangan Institute for Development of Economics and Finance (INDEF), M. Rizal Taufikurahman, melihat kondisi tersebut sebagai bagian dari perubahan struktur ekonomi perkotaan yang belum direspons dengan adaptasi fungsi kawasan.
“Apabila dilakukan partnership, pendekatan paling feasible adalah kemitraan publik-swasta (PPP). Pemerintah menurunkan risiko awal melalui penyesuaian zonasi, insentif pajak, dan akses infrastruktur, sementara swasta mengelola fungsi ekonominya,” ujar Rizal saat dihubungi, Jumat (27/2/2026).
Menurut dia, banyaknya ruko tutup di Puri Agung lebih mencerminkan restrukturisasi perdagangan dibanding pelemahan ekonomi semata.
Dahulu ruko menjadi simpul distribusi barang yang bergantung pada kunjungan fisik konsumen. Kini, perannya banyak digantikan marketplace, platform digital, dan logistik last-mile.
Baca juga: Senja Gedung Puri Agung: Ketika Pusat Niaga Berubah Jadi Bangunan Sunyi
Ketika arus pelanggan menurun sementara biaya tetap tinggi, menutup toko fisik menjadi pilihan rasional bagi pelaku usaha.
Pergeseran ini juga dipengaruhi perubahan mobilitas pascapandemi. Kawasan yang bergantung pada pekerja komuter belum sepenuhnya pulih akibat pola kerja hybrid, sehingga konsumsi harian ikut menurun.
“Aktivitas ekonomi tidak hilang, melainkan berpindah dari ritel fisik ke penjualan daring, cloud kitchen, atau gudang mikro,” kata Rizal.
Selain itu, terdapat kelebihan pasokan properti ritel sejak sebelum pandemi. Jumlah ruko tumbuh lebih cepat daripada kebutuhan usaha, sementara daya beli tertahan dan biaya pembiayaan meningkat. Akibatnya, banyak unit menjadi kosong.
Rizal menilai fenomena ini perlu dipahami sebagai restrukturisasi fungsi kawasan. Area tersebut perlu beradaptasi ke fungsi jasa, pendidikan, kesehatan, atau logistik skala kecil agar tetap produktif.
Baca juga: Puri Agung Cengkareng Terbengkalai, Warga Desak Revitalisasi
Dalam jangka panjang, bangunan kosong dapat menurunkan nilai properti sekitar akibat efek eksternalitas kawasan, seperti berkurangnya traffic, turunnya persepsi keamanan, dan melemahnya ekspektasi keuntungan.
Investor membaca kondisi ini sebagai lemahnya permintaan riil sehingga premi risiko naik, harga sewa terkoreksi, dan minat investasi tertahan.
“Tanpa revitalisasi, kawasan berpotensi mengalami urban commercial decline. Okupansi turun, usaha pindah, kesempatan kerja lokal menyusut, dan penerimaan daerah melemah. Lingkaran penurunan terbentuk, semakin sepi, semakin banyak usaha keluar, hingga kualitas lingkungan dan layanan publik ikut menurun,” ujar Rizal.
Ia menegaskan, sebelum masuk skema kemitraan publik-swasta (PPP), pemerintah daerah sebaiknya melakukan audit kebutuhan kawasan.
Pemetaan ini penting untuk menentukan fungsi paling relevan, seperti layanan kesehatan primer, pendidikan keterampilan, daycare, kantor jasa, atau hub logistik mikro yang sesuai dengan karakter Cengkareng sebagai kawasan padat penduduk dan dekat pusat mobilitas.
