Dampak perang di Timur Tengah memengaruhi sentimen pasar dan risiko ekonomi Indonesia yang semakin kompleks. Imbasnya dapat merembet ke industri properti, pasar, dan sektor-sektor terkait properti.
Pengetatan pasar antara lain tecermin di sektor apartemen. Developer menunda ekspansi dan memprioritaskan penyerapan unit yang siap huni. Pasar lebih terkonsentrasi di segmen menengah dan menengah atas.
”Tekanan geopolitik global, harga material mengalami kenaikan akan berdampak pada harga proyek baru ke depan,” ujar Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto dalam media briefing Q1 (Januari-Maret) 2026, pekan lalu.
Colliers Indonesia memproyeksikan hanya sekitar 3.100 unit apartemen yang akan masuk ke Jakarta hingga tahun 2029. Pasokan itu turun 80 persen jika dibandingkan periode 2020-2025. Apartemen sebagai pilihan investasi kian menurun. Untuk menggerakkan pasar, developer menawarkan diskon harga, furnitur gratis, dan kredit pemilikan apartemen dengan bunga rendah.
Tekanan juga diprediksi berlangsung di sektor perhotelan hingga pertengahan 2026, yang turut dipengaruhi tekanan global. Di tengah permintaan melemah dan biaya operasional meningkat, pelaku industri kembali mengadopsi strategi efisiensi untuk menjaga kinerja.
Sekretaris Jenderal Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia Raymond Arfandy yang dihubungi terpisah mengemukakan, industri properti selama ini menggerakkan 185 sektor terkait properti, mulai dari bahan bangunan, furnitur, sampai peralatan rumah tangga. Namun, industri properti juga rentan terpengaruh kondisi perekonomian dan daya beli.
Dampak perang Israel-Amerika Serikat dengan Iran dan situasi geopolitik yang kompleks dapat berdampak pada gejolak energi. Ketidakpastian suplai dan harga bahan bakar minyak patut diwaspadai berdampak pada biaya logistik dan biaya produksi sehingga turut mengerek harga produk dan material dari sektor-sektor industri terkait properti.
”Kalau bahan baku material mengalami peningkatan harga, otomatis sektor properti terganggu. Efeknya tidak hanya pada sisi suplai, tetapi juga sisi permintaan. Konsumen dan investor akan menunda pembelian,” ujar Raymond saat dihubungi, Selasa (31/3/2026).
Raymond menambahkan, pasar properti komersial menghadapi banyak tantangan. Investasi di sektor properti melemah karena investor masih menunda sambil mencermati (wait and see) kondisi pasar. Dalam kurun sepuluh tahun terakhir, investasi properti dinilai tak lagi mendulang perputaran bisnis dan imbal hasil signifikan. Adapun pasar yang didominasi konsumen akhir (end user) rentan terdampak pelambatan ekonomi.
”Dulu, kenaikan nilai properti bisa mencapai 20 persen per tahun. Dunia properti sudah tidak lagi seperti dahulu yang dianggap menghasilkan sebuah prospek bisnis dan perputaran bisnis yang meyakinkan. Pembeli kini lebih mencari sesuai kebutuhan dan kemampuan, bukan lagi terdorong investasi,” kata Raymond.
Konsultan properti Colliers Indonesia memprediksi segmen properti yang bergantung pada aktivitas bisnis dan investasi bakal lebih sensitif terhadap dampak turbulensi perekonomian. Segmen itu antara lain apartemen kelas menengah atas yang banyak dibeli investor, properti yang pembeliannya bersifat spekulatif, serta hotel berbasis pertemuan, insentif, konvensi, dan pameran (MICE) yang bergantung pada konsumsi dan aktivitas bisnis.
Ferry Salanto mengemukakan, perang Iran dengan AS dan Israel bukanlah faktor langsung yang menentukan arah pasar properti Indonesia. Namun, eskalasi ketegangan itu berpotensi menjadi katalis eksternal melalui jalur kenaikan harga energi, inflasi, nilai tukar, dan tingkat suku bunga kredit.
”Dalam skenario negatif, apabila konflik meluas terjadi kenaikan harga minyak yang akan memicu inflasi, dilanjutkan kenaikan suku bunga, sehingga pasar properti mengalami perlambatan lebih dalam,” ujar Ferry, pekan lalu.
Dunia properti sudah tidak lagi seperti dahulu yang dianggap menghasilkan sebuah prospek bisnis dan perputaran bisnis yang meyakinkan.
Dampak negatif juga berpotensi dirasakan pengembang dengan leverage tinggi atau menggunakan proporsi utang yang lebih besar dibandingkan modal sendiri dalam membiayai proyek. Kerentanan pun menyentuh sektor perumahan segmen menengah ke bawah yang sensitif terhadap kenaikan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) dan inflasi kebutuhan pokok.
Sebaliknya, dalam skenario positif (bull case), jika tensi geopolitik mereda dalam waktu relatif singkat, sentimen pasar berpotensi pulih dan aktivitas properti bisa kembali bergerak normal dalam kurun beberapa triwulan ke depan.
Raymond menambahkan, pelambatan pasar properti perlu diantisipasi dengan sejumlah terobosan konkrit dan strategis. Pemerintah perlu membuka ruang diskusi dengan pelaku industri untuk memetakan kebutuhan dan solusi menjaga suplai dan permintaan.
Pemerintah telah menggulirkan insentif fiskal, berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk sektor perumahan. Stimulus fiskal lainnya perlu dipertimbangkan untuk menggerakkan investasi, seperti tax amnesty bagi investor properti.
Di sektor perumahan rakyat, pemerintah perlu memastikan krisis energi dan perlambatan ekonomi tidak sampai menggerus daya beli masyarakat. Jika daya beli konsumen terganggu, industri semakin sulit bergerak dan bangkit. ”Stimulus pemerintah diperlukan untuk bisa menjaga daya beli masyarakat,” ujarnya.
Ferry berpendapat, konsumen dan investor dinilai perlu menerapkan siasat menghadapi goncangan pasar dan imbas ke sektor properti. Bagi konsumen pengguna akhir (end-user) dengan kebutuhan riil dan likuiditas memadai, keputusan membeli rumah tetap dapat dipertimbangkan, terutama jika tersedia promo dan skema suku bunga KPR yang kompetitif.
Sementara itu, investor properti dinilai perlu fokus pada lokasi strategis atau premium dengan fundamental kuat. Potensi perlambatan pasar perlu diantisipasi dengan kesiapan likuiditas. Struktur pembiayaan yang agresif memerlukan kewaspadaan lebih tinggi.
”Properti bukan aset likuid sehingga kemampuan bertahan dalam periode transaksi yang melambat menjadi kunci,” ujarnya.
Di tengah kerentanan pasar, selalu ada subsektor properti yang dinilai mampu resilien dan cenderung stabil. Kawasan industri berbasis aktivitas manufaktur riil diprediksi lebih stabil, terutama jika didukung investasi jangka panjang. Selain itu, rumah tapak yang dibeli untuk kebutuhan hunian (end-user driven) lebih resilien karena permintaannya berbasis kebutuhan dasar, bukan spekulasi.
Head of Industrial and Logistics Services Colliers Indonesia Rivan Munansa mengemukakan, saat ini, Indonesia dipandang sebagai lokasi strategis bagi produsen asal China. Didukung oleh kondisi geopolitik yang tidak stabil dan kebutuhan diversifikasi manufaktur, investor China memperluas portofolio mereka pada kawasan industri di Indonesia.
Meski demikian, dinamika geopolitik global dinilai dapat berdampak pada perilaku investor. Indonesia tidak berada di wilayah konflik, termasuk konflik antara Iran dan AS-Israel, tetapi situasi tersebut tetap dapat memengaruhi sentimen investasi. Ketegangan global dapat menyebabkan penundaan ekspansi karena investor cenderung bersikap lebih berhati hati.
”Operasional perusahaan China di Indonesia masih berjalan stabil, tetapi investor baru cenderung mengambil langkah yang lebih hati-hati. Potensi implikasi terhadap rantai pasok dapat bervariasi dalam bentuk maupun hasil,” kata Rivan, beberapa waktu lalu.
Investor dan pengembang kawasan industri menyesuaikan strategi, antara lain menawarkan keunggulan ketersediaan lahan, konektivitas logistik, dan kesiapan untuk manufaktur skala besar. Ekspansi industri kini bergerak menuju koridor timur Jakarta, seperti Karawang, Purwakarta, dan Subang.
Bekasi dan Karawang saat ini lebih banyak menyerap standard factory buildings (SFB) plug and play, sementara Purwakarta dan Subang diminati pembeli lahan besar. Peningkatan konektivitas, terutama melalui Pelabuhan Patimban dan jaringan jalan tol baru, telah memosisikan kembali kawasan industri di koridor timur sebagai anchor utama, bukan lagi sebagai hub satelit sekunder.
Dalam proses memperkuat struktur industri, Indonesia dapat menempatkan kawasan ekonomi khusus (KEK) sebagai komponen strategis bagi pertumbuhan ekonomi masa depan, mencakup fungsi manufaktur ekspor, serta simpul rantai pasok terintegrasi. KEK Batang dan Subang, misalnya, kini tengah berkembang menjadi pusat distribusi regional berkat infrastruktur terintegrasi dan dukungan insentif pemerintah.
Pengembangan KEK juga tidak hanya fokus pada manufaktur, tetapi juga jasa. Kepala Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP) Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Edukasi, Teknologi, dan Kesehatan Internasional (ETKI) Banten Lindawaty mengemukakan, KEK-ETKI Banten fokus pada empat sektor strategis, yakni pendidikan, teknologi, industri kreatif, dan kesehatan.
KEK-ETKI yang dibuka sejak Oktober 2024 itu didesain tidak hanya untuk menarik investasi, tetapi juga ekosistem terintegrasi, serta mengurangi modal keluar untuk pendidikan dan layanan kesehatan di luar negeri. Selain itu, KEK-ETKI Banten diharapkan melengkapi ekosistem kota mandiri BSD City, serta pertumbuhan properti yang lebih resilien.
”Harapannya membuka bisnis baru dan peluang-peluang baru ke lokasi BSD City yang pada akhirnya membuka lapangan kerja baru, pelayanan kesehatan, dan pendidikan kelas dunia sehingga meningkatkan value BSD City sebagai kota mandiri terintegrasi,” ujar Lindawaty.
Pada tahun 2025, KEK-ETKI seluas 60 hektar itu mencatat investasi dari 15 perusahaan internasional sebesar Rp 1,1 triliun pada ekosistem KEK-ETKI. Pada 2026, pihaknya menargetkan investasi yang masuk senilai Rp 500 miliar.
