Mencari rumah idaman bukan perkara mudah untuk karyawan muda di Jakarta seperti Angelina (27). Kemampuan mencicil, lokasi dengan akses transportasi baik, serta lingkungan asri menjadi pertimbangan utama.
“Kepinginnya rumah tapak yang ada tamannya, sebab saya pingin pelihara anjing. Ini bakalan sulit kalau di apartemen,” ujarnya kepada Kompas, Jumat (24/4/2026). Pertimbangan lain, adalah akses ke transportasi seperti MRT, LRT, kereta komuter, dan pusat perbelanjaan.
Permintaan apartemen terus meningkat dari hanya 5,4 persen di 2020 menjadi lebih dari 13 persen di 2026, menunjukkan pergeseran minat yang konsisten dan signifikan.
Head of Research Rumah 123 Marisa Jaya, menyatakan, rumah tapak masih menjadi pilihan utama pasar properti Indonesia, termasuk generasi muda. Pada 2026, sekitar 50 persen pembeli properti berusia 18-24 tahun (24,6 persen) dan 25-34 tahun (25,6 persen).
“Pada 2026, proporsi permintaan rumah tapak masih berada di angka 86,9 persen, sementara apartemen 13,1 persen. Namun tren ini patut dicermati: permintaan apartemen terus meningkat dari hanya 5,4 persen di 2020 menjadi lebih dari 13 persen di 2026, menunjukkan pergeseran minat yang konsisten dan signifikan,” tuturnya, Selasa (21/4/2026).
Faktor utama yang mendorong naiknya minat terhadap apartemen di kalangan generasi muda adalah harga dan efisiensi gaya hidup. Dengan anggaran yang sama, pembeli bisa mendapatkan apartemen di lokasi yang lebih strategis.
Fasilitas yang terintegrasi dalam kompleks juga menjadi daya tarik tersendiri bagi generasi yang mengutamakan kemudahan. Di sisi lain, sebagian besar pengelolaan hunian ditangani pengelola gedung.
“Meski begitu, mayoritas pasar masih menganggap rumah tapak sebagai pilihan hunian jangka panjang yang ideal,” katanya.
Sementara, apartemen dianggap memiliki keterbatasan. Misalnya adalah menyangkut kepadatan penghuni, fasilitas parkir yang tidak memadai, rasio lift yang kurang optimal, serta privasi yang lebih terbatas.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, berpendapat, pencarian apartemen sebagai hunian bukan dipilih dari fasad gedung, melainkan pada budget serta akses untuk memudahkan aktivitas.
“Generasi millenial atau gen Z, yang paling banyak dicari kalau nggak studio, one bedroom tipenya. Jadi lebih fokus ke harga - bisa masuk ke budget dan aksesnya memudahkan untuk beraktifitas,” tuturnya.
Apartemen dengan harga di bawah Rp 1 miliar atau Rp 1,5 miliar lebih diminati. Akses pun, kata Ferry, Selasa (21/4/2026) di Jakarta, bukan hanya terkait jarak. Justru, waktu tempuh menjadi penting dengan adanya akses pada moda transportasi seperti LRT dan MRT.
“Yang paling penting adalah kepraktisannya itu. Jadi warga bisa memastikan bahwa aktivitas itu terukur waktunya dengan adanya akses transportasi umum yang bebas macet,” tambahnya.
Permintaan rumah tapak, menurut Ketua Umum Asosiasi Pengembangan Rumah Sederhana/Rumah Sangat Sederhana Indonesia (Apersi), Junaidi Abdillah, masih cukup tinggi pada 2026. “Triwulan kedua juga sudah melebihi (periode sama) tahun lalu,” katanya, Kamis (23/4/2026).
Namun, Junaidi melanjutkan, produksi perumahan rakyat saat ini relatif stagnan karena masalah status lahan. Banyak perumahan yang sudah dibangun, sertifikatnya tiba-tiba tak bisa dibalik nama karena status lahan masih dianggap lahan sawah dilindungi (LSD) atau lahan baku sawah (LBS).
Produksi perumahan rakyat saat ini relatif stagnan karena masalah status lahan.
Hal ini menjadi kendala karena pemerintah daerah belum mengirimkan revisi rencana tata ruang dan wilayah (RTRW) terbaru.
“Solusi pertama setelah kami bertemu Menteri Agraria Tata Ruang Nusron Wahid, Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian adalah SKB Dua Menteri antara Mendagri dan Menteri ATR/BPN. Turunannya disampaikan kepada pemda untuk segera membuat revisi RTRW dan peraturan kepala daerah,” tutur Junaidi.
Bila masalah status lahan ini selesai, produksi rumah-rumah rakyat akan kembali melaju. ”Di lapangan, masih tinggi permintaan. Ya problemnya hanya produksi agak lamban,” katanya.
Direktur PT Ciputra Development Tbk, Harun Hajadi, Selasa (21/4/2026), menyatakan, kondisi geopolitik belum memengaruhi permintaan sektor perumahan secara langsung. Justru situasi dalam negeri yang lebih berpengaruh, kendati diakui situasi dalam negeri juga dipengaruhi kondisi geopolitik.
Dia berharap, keputusan-keputusan yang diambil pemerintah kondusif dengan situasi dan membuat masyarakat tenang. Sebab, salah satu yang menentukan masyarakat dalam membeli hunian, terutama mereka yang menggunakan skema cicilan (KPR atau KPA), adalah kepastian atas pekerjaan yang dimiliki.
Masyarakat tak akan mengambil komitmen utang perumahan bila khawatir kehilangan pekerjaan atau di-PHK. Selain itu, suku bunga pun perlu dijaga supaya tetap stabil.
“Di awal triwulan II-2026, terlihat belum ada pergerakan signifikan. Triwulan I-2026, perjualan perumahan juga belum terlihat tumbuh. Mudah-mudahan membaik,” tutur Harun.
Sementara itu, Senior Technical Analyst PT Mirae Asset Sekuritas Indonesia, Muhammad Nafan Aji Gusta, mengatakan, kebijakan domestik yang akomodatif akan menjadi angin segar bagi kinerja sektor properti di awal 2026.
Nafan menyoroti kebijakan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) yang saat ini masih ditahan di level 4,75 persen. Meski BI masih menerapkan kebijakan higher for longer, level tersebut masih cukup rendah jika dibandingkan dengan kondisi pada 2022. Apalagi jika dibandingkan saat levelnya di atas 6 persen.
Kondisi ini memberikan ruang bagi bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk tetap stabil, meskipun perbankan masih cenderung berhati-hati dalam melakukan transmisi suku bunga.
"Pertumbuhan kredit secara keseluruhan berada di kisaran 9 persen lebih, tetapi masih di bawah 10 persen. Yang terpenting, permintaan KPR masih terakselerasi karena suku bunga yang relatif stabil," ujarnya.
Sejumlah kebijakan pemerintah juga diharapkan mampu menjaga daya beli masyarakat dan kinerja marketing sales emiten. Kebijakan yang dimaksud misalnya adalah Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang diperpanjang hingga akhir 2026. Program 3 Juta Rumah sebenarnya memberikan harapan baru bagi keberlanjutan sektor properti nasional.
Namun, kinerja properti kali ini juga masih dibayangi banyak risiko. Nafan memperingatkan adanya risiko inflasi impor (imported inflation) yang dipicu oleh ketegangan geopolitik di Timur Tengah.
Saat ini, inflasi berada di level 3,48 persen. Dengan berbagai dinamika mutakhir, ada kekhawatiran inflasi melampuai target Bank Indonesia.
Depresiasi nilai tukar Rupiah yang sempat menyentuh di atas Rp 17.000 per dolar AS juga menjadi faktor risiko yang perlu diwaspadai terhadap stabilitas ekonomi domestik.
