Prospek Minat Investasi Kawasan Industri di Tengah Penguatan Regulasi

Bisnis.com, JAKARTA — Minat investasi di kawasan industri dinilai masih cukup kuat pada semester I/2026 meski sektor manufaktur dihadapkan pada gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK) dan relokasi sejumlah pabrik ke Vietnam. Namun, perlambatan ekonomi domestik serta hambatan birokrasi dinilai berpotensi menggerus daya tarik Indonesia sebagai tujuan investasi apabila tidak segera dibenahi.

Konsultan properti CBRE Indonesia sebelumnya mencatat, tingkat keterisian (okupansi) kawasan industri di wilayah Greater Jakarta pada kuartal I/2026 sebesar 91% dengan total penyerapan lahan industri mencapai 86 hektare (ha). Kinerja tersebut ditopang oleh ekspansi industri manufaktur, khususnya sektor otomotif, yang masih mendorong permintaan lahan industri meski di tengah meningkatnya kekhawatiran atas relokasi sejumlah pabrik ke negara pesaing seperti Vietnam.

Head of Research CBRE Indonesia Anton Sitorus mengatakan, data tersebut kemungkinan tidak jauh berbeda pada semester I/2026. Pasalnya, hingga saat ini, pihaknya belum melihat adanya penurunan aktivitas transaksi lahan di kawasan industri. 

Menurutnya, permintaan investor masih relatif baik karena transaksi yang terjadi saat ini merupakan kelanjutan dari proses investasi yang telah berlangsung sejak beberapa bulan bahkan beberapa tahun sebelumnya.

"Kalau angkanya memang belum keluar. Tapi secara umum trennya masih sama. Artinya, minat untuk kawasan industri masih cukup bagus," kata Anton kepada Bisnis, Selasa (23/6/2026). 

Dia mengingatkan, prospek investasi ke depan sangat bergantung pada kondisi perekonomian nasional. Menurutnya, berbagai indikator ekonomi, mulai dari pelemahan daya beli masyarakat, tekanan terhadap nilai tukar rupiah hingga persepsi investor terhadap pengelolaan fiskal pemerintah, menjadi perhatian pelaku usaha global.

"Kalau ekonominya begini-begini terus, ya dikhawatirkan investor dan perusahaan juga akan terpengaruh. Masalahnya, Indonesia lagi disorot dengan sejumlah isu. Perusahaan atau investor asing melihat hal seperti ini tidak bagus," tuturnya.

Anton menjelaskan, perlambatan ekonomi pada akhirnya akan memengaruhi kebutuhan perusahaan manufaktur untuk memperluas kapasitas produksi maupun membangun pabrik baru. Ketika permintaan domestik melemah, kebutuhan terhadap lahan industri juga berpotensi menurun.

"Kalau ekonomi dalam negeri tidak bagus pertumbuhannya, tentu perusahaan akan mempertimbangkan ke depan seperti apa. Kalau permintaan di dalam negeri saja menurun, kebutuhan melakukan produksi di dalam negeri juga berpengaruh,” tuturnya. 

Kendati demikian, hingga saat ini, CBRE Indonesia belum melihat adanya pembatalan investasi maupun penurunan tingkat transaksi di kawasan industri. Adapun, transaksi-transaksi yang masih terjadi merupakan lanjutan dari proses yang sudah dilakukan beberapa bulan atau bahkan beberapa tahun lalu. 

Untuk menahan dan meningkatkan okupansi di kawasan industri, Anton menilai pemerintah perlu memperkuat iklim investasi melalui regulasi yang lebih sederhana dan ramah terhadap dunia usaha. Menurutnya, pembahasan Rancangan Undang-Undang (RUU) Kawasan Industri seharusnya diarahkan untuk memangkas birokrasi dan memberikan kepastian bagi investor.

"Pemerintah harus menciptakan regulasi yang bersahabat. Paling tidak simpel, tidak ribet, tidak birokrasi panjang. Itu yang paling penting," tegasnya.

Senada, Ketua Himpunan Kawasan Industri (HKI) Akhmad Ma'ruf sebelumnya menyampaikan, pemerintah perlu mempercepat realisasi investasi yang telah masuk melalui skema proyek strategis nasional (PSN) maupun kawasan ekonomi khusus (KEK). Menurutnya, hingga kini, masih banyak investasi yang tersendat akibat hambatan birokrasi, baik di tingkat kementerian maupun pemerintah daerah.

“Saya melihat dan merasakan sendiri masih banyak kementerian dan lembaga di daerah yang menghambat realisasi investasi, baik dari Jepang, Amerika Serikat, Jerman maupun Cina," tuturnya. 

Menurut Ma’ruf, Indonesia mulai tertinggal dari sejumlah negara di kawasan seperti Vietnam, Thailand, Malaysia, dan negara Asean lainnya dalam memperebutkan investasi manufaktur. Kondisi tersebut dipicu birokrasi yang berbelit, perubahan kebijakan yang terlalu sering, serta proses perizinan yang masih terkendala di daerah.

Kawasan industri, lanjutnya, terus melakukan ekspansi. Namun, pelaksanaannya kerap menghadapi hambatan dari sejumlah kementerian dan pemerintah daerah. Karena itu, pemerintah pusat diminta mengevaluasi kebijakan yang dinilai menghambat investasi serta memperkuat koordinasi dengan pemerintah daerah.

"Jangan semua perizinan diserahkan ke daerah apabila kepala daerah justru banyak menghambat. Hambatan-hambatan di daerah harus dievaluasi oleh pemerintah pusat," pinta Ma’ruf.

Konsistensi regulasi katanya juga menjadi faktor penting dalam menjaga kepercayaan investor. Menurutnya, perubahan kebijakan yang terlalu sering membuat pelaku usaha kesulitan menyusun rencana investasi jangka panjang.

Perkuat dengan Regulasi Kawasan Industri 

Badan Keahlian (BKD) DPR RI telah menyerahkan naskah akademik Rancangan Undang-Undang (RUU) Kawasan Industri sebagai payung hukum untuk meningkatkan kepastian investasi di sektor manufaktur pada Selasa (23/6/2026).

Kepala BKD DPR Bayu Dwi Anggono mengatakan, penyempurnaan RUU dilakukan dengan mengakomodasi masukan Komisi VII DPR yang kemudian dikelompokkan ke dalam 12 klaster pengaturan. Seluruh klaster tersebut diarahkan untuk menciptakan ekosistem investasi yang lebih pasti tanpa mengabaikan kepentingan masyarakat dan lingkungan.

Salah satu fokus utama adalah pemberian kemudahan dan dukungan bagi investasi. BKD menambahkan pengaturan mengenai hak guna bangunan (HGB) bagi kawasan industri yang masuk kategori investasi besar maupun PSN.

Dalam skema tersebut, kawasan industri dapat memperoleh HGB hingga 30 tahun dan diperpanjang paling lama 50 tahun sebagai bentuk kepastian bagi investor yang menanamkan modal jangka panjang.

Selain itu, RUU juga memperkuat kepastian hukum di bidang pertanahan dengan mengatur mekanisme perpanjangan HGB, pengelolaan lahan, hingga kewenangan pemerintah pusat maupun daerah untuk mencegah praktik spekulasi lahan di calon kawasan industri.

Di sisi perizinan, BKD mengusulkan seluruh proses penyelenggaraan perizinan kawasan industri dilakukan melalui sistem perizinan berusaha yang terintegrasi secara elektronik sehingga proses investasi menjadi lebih cepat, sederhana, dan terukur.

Untuk memperkuat koordinasi lintas sektor, BKD juga menawarkan tiga alternatif desain kelembagaan pengelola kawasan industri, yakni badan koordinatif lintas kementerian yang dipimpin presiden, badan di bawah kementerian, atau lembaga mandiri yang bertanggung jawab langsung kepada Presiden.

"Kami sudah klaster menjadi 12 isu utama. Dari 12 masukan ini kami kemudian buat dalam matriks sebagai bentuk pertanggungjawaban terhadap materi, bagaimana tanggapan kami dan bagaimana tindak lanjut yang kami lakukan di dalam RUU," kata Bayu dalam paparannya.

Di samping memberikan kepastian bagi investor, RUU juga memasukkan berbagai ketentuan yang bertujuan menciptakan iklim investasi berkelanjutan. Pelaku usaha yang menerapkan industri hijau dan industri halal, misalnya, akan memperoleh insentif fiskal maupun nonfiskal dari pemerintah.

RUU juga mengatur pengembangan kawasan industri hijau sebagai salah satu tipe kawasan industri nasional sekaligus memperkuat pengawasan berbasis risiko dalam penyelenggaraan kawasan industri.

Aspek sosial turut menjadi perhatian. BKD mengatur kewajiban perusahaan untuk mengutamakan tenaga kerja lokal sesuai kompetensi yang dibutuhkan, memberdayakan masyarakat sekitar kawasan industri, serta memperluas pengembangan industri kecil dan menengah (IKM) agar dapat masuk dalam rantai pasok industri nasional.

“Sebagai sebuah mandatory, ketika sudah dilakukan pembangunan perangkat kerja industri, maka masyarakat atau perangkat kerja lokal itu diikutsertakan," sebut Bayu.

Apabila tenaga kerja lokal belum memenuhi kualifikasi, pemerintah pusat, pemerintah daerah, perguruan tinggi, dan pelaku usaha diwajibkan menyelenggarakan pendidikan, pelatihan, serta pemagangan untuk meningkatkan kompetensi mereka.

Selain itu, perusahaan kawasan industri juga diwajibkan melaksanakan program pengembangan masyarakat sebagai bagian dari tanggung jawab sosial perusahaan.

Pada aspek lingkungan, BKD mempertegas kewajiban perusahaan memiliki rencana pengelolaan dan pemantauan lingkungan, termasuk memenuhi persyaratan pengelolaan limbah B3. Pelanggaran terhadap ketentuan tersebut dapat dikenai sanksi administratif mulai dari peringatan tertulis, penghentian sementara insentif, pembekuan izin hingga pencabutan izin usaha.

Bayu menambahkan penyempurnaan substansi tersebut turut mengubah struktur RUU Kawasan Industri dari semula 15 bab menjadi 18 bab. Penambahan itu mencakup pengaturan mengenai rencana pembangunan kawasan industri nasional, infrastruktur, insentif, kelembagaan, pengembangan UMKM, hingga peran serta masyarakat.

Wakil Ketua Komisi VII DPR RI Saleh Partaonan Daulay mengatakan, keberadaan kawasan industri memungkinkan pemerintah memberikan kepastian berusaha yang selama ini menjadi kebutuhan utama investor. Menurutnya, pengaturan dalam RUU akan memperjelas hak dan kewajiban pelaku usaha sekaligus memperkuat dukungan pemerintah terhadap operasional industri.

Salah satu aspek yang dinilai krusial adalah kepastian pasokan energi. Menurut Saleh, banyak industri membutuhkan jaminan ketersediaan gas maupun sumber energi lain agar kegiatan produksi dapat berjalan tanpa gangguan.

"Yang paling sulit itu soal energi. Misalnya ada satu perusahaan yang membutuhkan gas sebagai bahan bakarnya. Nah, untuk supaya dia bisa tetap berlangsung perusahaan ini, dia harus ada jaminan dari pemerintah bahwa bahan bakaran itu disiapkan oleh negara. Kalau itu ada, berarti kan yang untung dia. Itu namanya hak dia," tuturnya. 

Selain jaminan energi, RUU juga diarahkan memberikan kemudahan perizinan melalui pengelolaan kawasan industri yang lebih terintegrasi. Dengan demikian, investor tidak lagi harus berhadapan dengan proses birokrasi yang tersebar di berbagai instansi.

Saleh menyebut, kawasan industri juga memberikan kepastian dari sisi keamanan dan ketertiban usaha karena seluruh aktivitas industri berada dalam kawasan yang dikelola secara khusus.

"Kalau dia masuk ke kawasan ini, berarti kan di kawasan itu yang ngurus itu ada. Ada organisasinya di dalam kawasan industri ini. Kemudian yang ketiga, saya kira jaminan keamanan ketertiban. Enggak ada orang yang boleh preman di situ. Kan itu diawasi, bisa dijaga," sebut politikus Partai PAN itu. 

Menurutnya, pengaturan tersebut menjadi penting di tengah meningkatnya persaingan memperebutkan investasi manufaktur di kawasan Asia Tenggara. Saleh mengakui Vietnam kini menjadi salah satu pesaing utama Indonesia dalam menarik investasi baru, termasuk relokasi perusahaan asal Cina.

Meski demikian, dia menilai minat investasi ke Indonesia masih cukup tinggi, terutama pada sektor kendaraan listrik yang terus berkembang di sejumlah kawasan industri.

"Kalau yang ingin investasi di Indonesia itu ada juga banyak. Sekarang pabrik mobil listrik yang sedang dibangun itu besar sekali. Itu fakta bahwa kawasan industri kita masih diminati," ujarnya.

Oleh karena itu, dia mendorong pemerintah menyiapkan kebijakan afirmatif agar perusahaan yang telah beroperasi di Indonesia tidak memindahkan investasinya ke negara lain.

"Kita berharap pemerintah harus ada kebijakan-kebijakan afirmatif kepada perusahaan-perusahaan yang seperti itu supaya mereka tidak lari dan modal-modal mereka dibawa pulang," katanya.

Di sisi lain, Saleh menegaskan RUU Kawasan Industri tidak hanya berorientasi pada kepentingan investor. Regulasi tersebut juga mengatur prioritas penyerapan tenaga kerja lokal dan pengembangan kompetensi melalui mekanisme alih pengetahuan dari tenaga kerja asing kepada pekerja Indonesia.

Dia menerangkan, tenaga ahli asing tetap diperbolehkan bekerja apabila keahlian tersebut belum tersedia di dalam negeri. Namun, mereka diwajibkan mentransfer keahlian kepada tenaga kerja lokal sehingga kebutuhan industri dapat dipenuhi oleh sumber daya manusia nasional dalam jangka panjang.

Selain itu, RUU akan mendorong perusahaan besar bermitra dengan usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM) sebagai bagian dari rantai pasok industri. Skema tersebut diharapkan memperluas dampak ekonomi kawasan industri sehingga manfaat investasi tidak hanya dinikmati perusahaan besar.

Komisi VII juga mendorong pengembangan kawasan industri baru di luar Pulau Jawa. Menurut Saleh, meskipun masih menghadapi tantangan logistik dan pasokan bahan baku, investasi di luar Jawa memiliki sejumlah keunggulan, seperti harga lahan dan biaya tenaga kerja yang lebih kompetitif.

“Mungkin pembelian tanahnya kan pasti lebih murah. Kalau dia beli di Pulau Jawa kan mahal. Kemudian, kedua, saya kira UMR itu juga kan pasti lebih murah dari sisi tenaga kerja. Ya kan berarti kan ada juga sebetulnya income yang mereka dapatkan dari sana,” sebut Saleh.