Pengembang: Masalah Utama Perumahan Bukan Permintaan, tapi Suplai

JAKARTA, KOMPAS – Pengembang rumah subsidi dan komersial masih mengeluhkan perizinan serta kebijakan lintas kementerian yang kurang sinkron. Bagi mereka, penyerapan rumah terhambat karena isu suplai perumahan, bukan problem dari sisi permintaan.

Direktur Utama Pesona Kahuripan Group Angga Budi Kusuma sebagai salah satu pengembang yang turut membangun rumah subsidi mengakui, pengusaha perumahan belum dapat mencapai angka suplai ideal. Masih banyak masalah administrasi yang menghambat pengembangan rumah.

Untuk menjamin ketersediaan suplai rumah, pengembang pun terkadang sudah memulai konstruksi sebelum dokumen Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) selesai diproses. PBG adalah izin resmi yang wajib dikantongi sebelum mendirikan dan mengubah bangunan gedung.

“Belajar dari 2025, kami tidak siap dari sisi supply. Jujur, kemarin masih banyak bolong dari sisi legalitas, termasuk perizinan. Jadi, kami realisasikan, PBG masih dalam proses,” ujarnya dalam evaluasi kinerja program perumahan kawasan di Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) di Jakarta, Kamis (15/1/2026).

Angga mengatakan, masih ada pula isu legalitas dari sisi Sertifikat Laik Fungsi (SLF) yang tersendat dibagikan. Jangankan SLF, sertifikat induk pun kerap butuh waktu lama untuk diproses hingga tuntas.

“Kalau bank merealisasikan sesuai yang ditentukan dalam regulasi, mungkin pencapaiannya masih sangat jauh. Oleh karena itu, kami membantu memudahkan. Misalnya, bagaimana agar saat PBG masih dalam proses, sertifikat juga dalam proses,” tuturnya.

Ia juga menekankan pentingnya data masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang akurat sebagai calon penerima rumah subsidi, khususnya berdasarkan nama dan alamat (by name by address). Data sahih ini tidak hanya dibutuhkan pengembang, tetapi seluruh pemangku kepentingan agar dapat membangun perumahan sesuai kebutuhan dan tepat guna.

Dengan data yang akurat, pengembang yang memiliki bank tanah (land bank) juga bisa lebih mudah menggarap perumahan sesuai jumlah backlog atau ketimpangan antara kebutuhan jumlah rumah dan layak huni. Saat ini, menurutnya, pengembang cenderung masih ”meraba-raba” daerah yang akan digarap, sehingga mencari konsumen pun sulit.

Hal serupa diutarakan Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah yang mengeluhkan isu perizinan dan pertanahan.

“Perizinan itu problem paling besar yang akan menghambat realisasi kredit pemilikan rumah (KPR), terutama terkait status tanah yang secara umum masih belum sinkron, berubah-ubah. Legal sudah ada pun, tetap berubah-ubah,” ujarnya.

Sekretaris Jenderal Apersi Deddy Indrasetiawan menambahkan, pemerintah perlu menetapkan standar batasan penghasilan MBR yang konsisten dan relevan untuk jangka panjang. Standar yang konsisten itu bisa memberi kepastian kepada pengembang.

Perumahan subsidi juga membutuhkan lahan efektif yang sudah terstandardisasi. Saat ini, masih ada sejumlah lahan dengan luas bangunan 30 meter persegi dan luas tanah berukuran 70 meter persegi (30/70). Ada pula rumah yang bangunannya berukuran 35 meter persegi sementara luas tanahnya 65 meter persegi.

Persoalan perumahan dari sisi suplai juga diakui pengembang komersial, CEO Lippo Group James Riady James Riady. Ia secara khusus menyoroti isu internal antarkementerian/lembaga yang kerap membayangi pengembangan hunian.

”Bayangkan, satu sektor masalahnya itu bukan demand side, tetapi supply side. Supply side ini bukan karena pengusaha tidak punya kapasitas atau tidak punya kemauan, tetapi memang pekerjaan (internal) dari Pak Ara (Menteri PKP Maruarar Sirait) masih belum selesai,” kata James.

Sejauh ini, seluruh ekosistem perumahan masih menitikberatkan pada fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Padahal, potensi pasar komersial lebih besar ketimbang FLPP.

“Arah sudah jelas, visi sudah diletakkan, dukungan politik dan publik sudah terbentuk. Jadi, tantangan kita tahun ini adalah pelaksanaannya,” ucap James.

Sebagai pengembang, James berharap ada konsistensi kebijakan lintas kementerian dan lembaga. Tujuannya supaya ekosistem bergerak dengan kepastian dan kepercayaan.

Pemerintah juga perlu menerbitkan kebijakan yang membumi dan realistis. Harapannya, negara bisa benar-benar mewujudkan rumah yang layak dan terjangkau bagi masyarakat.

Menanggapi pernyataan James, Maruarar mengatakan, periode 6-7 bulan pertamanya sebagai menteri memang difokuskan pada rumah subsidi. Isu itu merupakan prioritas utamanya, termasuk menjawab isu backlog kepemilikan rumah yang mencapai 9,9 juta unit berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi Nasional 2023.

Pada 2026, pembangunan rumah susun (rusun) di perkotaan bakal menjadi fokus utama Kementerian PKP. Ia berharap, para pengembang komersial turut membangun rusun di kawasan perumahannya masing-masing agar tercipta inklusivitas dan keadilan bagi masyarakat.

Sebagai contoh, Kementerian PKP telah bekerja sama dengan Lippo Group untuk membangun rusun bersubsidi di kawasan Meikarta, Cikarang, Jawa Barat. Pembangunan ditargetkan mulai pada tahun ini.

Dalam data Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), realisasi penyaluran KPR FLPP dengan status akad dan sudah cair sepanjang 2025 mencapai 278.868 unit. Secara rinci, 278.865 unit merupakan rumah tapak, sedangkan 3 unit lainnya adalah rumah susun.

Angka itu masih di bawah target yang dicanangkan sebelumnya, yakni penyaluran hingga total 350.000 unit. Artinya, sepanjang 2025, baru 80 persen target yang tercapai.

Secara keseluruhan, nilai realisasi FLPP mencapai Rp 34,6 triliun. PT Bank Tabungan Negara (BTN) merupakan bank penyalur FLPP terbanyak dengan total 132.744 unit, disusul BTN Syariah (59.463 unit) dan Bank Rakyat Indonesia atau BRI (32.206 unit).

Pada 2026, Kementerian PKP masih berfokus pada pembangunan 3 juta rumah yang menjadi agenda prioritas nasional. Pemerintah menargetkan sekitar 790.000 unit rumah dengan total dukungan hingga Rp 58 triliun.