Krisis properti di Tiongkok telah berlangsung selama bertahun-tahun dan hingga kini belum terlihat titik akhirnya. Setelah sejumlah perusahaan seperti Evergrande dan Country Garden mengalami gagal bayar besar-besaran, Vanke—yang sebelumnya dianggap sebagai salah satu perusahaan properti yang relatif “sehat” di Tiongkok—kini juga tak mampu bertahan. Pada saat yang sama, pejabat Partai Komunis Tiongkok (PKT) memerintahkan dua lembaga data swasta untuk menghentikan publikasi data penjualan rumah bulanan para pengembang, sehingga memicu perhatian luas dari dunia luar.
EtIndonesia. Raksasa properti Tiongkok, Vanke, bulan lalu mengajukan perpanjangan jatuh tempo obligasi, yang semakin memperparah kekhawatiran pasar terhadap sektor properti Tiongkok. Bersamaan dengan itu, otoritas PKT memerintahkan lembaga data swasta untuk menghentikan publikasi data penjualan perumahan.
China Real Estate Information Corporation (CRIC) dan China Index Academy merupakan dua penyedia data swasta terbesar di Tiongkok, yang biasanya merilis total penjualan perumahan dari 100 pengembang teratas pada hari terakhir setiap bulan. Namun, pada akhir November lalu, kedua lembaga tersebut tidak merilis data bulan itu dan juga tidak memberikan penjelasan apa pun.
Bloomberg, mengutip sumber yang mengetahui masalah ini, melaporkan bahwa otoritas perumahan PKT telah memberi tahu agar publikasi data semacam itu dihentikan hingga pemberitahuan lebih lanjut, dan sumber tersebut diminta untuk tidak disebutkan namanya karena membahas informasi internal.
“Karena keruntuhan pasar properti Tiongkok terus berlanjut, PKT juga semakin memperketat pembatasan terhadap pelaporan independen data properti. Kini bahkan sampai pada tingkat yang absurd, di mana pejabat PKT meminta lembaga data swasta dan China Index Academy berhenti mempublikasikan data penjualan rumah. Mengapa Beijing begitu menutup-nutupi data keruntuhan properti? Alasannya hanya satu, dan mungkin memang hanya itu: data tersebut benar-benar terlalu buruk,” ujar Profesor Xie Tian dari Darla Moore School of Business, University of South Carolina, AS.
Data pasar properti Tiongkok pada Oktober menunjukkan bahwa penjualan rumah baru oleh 100 pengembang terbesar turun 42 persen secara tahunan—penurunan bulanan terbesar dalam 18 bulan terakhir. Kini, dengan otoritas PKT menutup “jendela” untuk memahami kesulitan pasar properti, pihak luar semakin sulit mengetahui kondisi sebenarnya.
“Ini adalah hal yang sering dilakukan oleh rezim diktator, tetapi juga sangat bodoh. Jika Anda tidak mempublikasikan data, orang lain justru akan berkesimpulan—dan dengan tepat—bahwa angkanya benar-benar sangat buruk. Hampir seperti bom kiamat yang dapat menghancurkan kepercayaan seluruh pemilik dan investor properti di Tiongkok. Kita tahu, beberapa diktator bukan hanya menutupi kabar buruk, tetapi bahkan membunuh para pembawa pesan. Jadi langkah selanjutnya, apakah PKT akan membubarkan lembaga-lembaga riset swasta ini? Kita tunggu saja,” tambah Xie Tian.
Pendiri sekaligus kepala riset J Capital Research yang berbasis di Taipei, Anne Stevenson-Yang, menilai langkah ini membantu menutupi penurunan harga yang sebenarnya. Ia mengatakan kepada Deutsche Welle bahwa penurunan pasar secara keseluruhan kemungkinan telah mencapai 50 persen, dan sebelum kembali mencapai keseimbangan, bahkan bisa merosot hingga 85 persen.
Para akademisi menunjukkan bahwa alasan Beijing sangat sensitif terhadap data pasar perumahan adalah karena data tersebut bukan sekadar indikator ekonomi, melainkan faktor kepercayaan yang secara langsung mempengaruhi ekspektasi pasar dan sentimen sosial.
“Dari segi tujuan, pertama adalah mencegah ekspektasi menjadi tak terkendali. Ketika data independen berfrekuensi tinggi memperjelas besarnya penurunan, hal itu dengan mudah memicu sikap menunggu dari para pembeli, penurunan harga secara berantai dari para penjual, bahkan memperbesar kasus gagal bayar atau perpanjangan utang individu menjadi risiko sistemik. Ini selanjutnya akan menggerogoti kepercayaan terhadap kualitas aset perbankan dan keuangan daerah,” kata Profesor Sun Guoxiang, dosen tetap Departemen Hubungan Internasional dan Bisnis di Universitas Nanhua, Taiwan.
“Kedua, untuk menurunkan risiko terhadap stabilitas sosial. Dampak keruntuhan pasar properti terhadap kekayaan keluarga pertama-tama akan langsung menghantam neraca aset rumah tangga,” tambahnya.
Pasar properti Tiongkok runtuh akibat kebijakan regulasi dan kelebihan pasokan. Menurut perkiraan Barclays Bank dari Inggris, seiring anjloknya harga rumah, kekayaan rumah tangga Tiongkok telah menyusut lebih dari 18 triliun dolar AS. Penyusutan tajam sektor konstruksi juga menyeret pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) Tiongkok.
Sun Guoxiang menambahkan: “Dampak gelombang pertama keruntuhan pasar properti terhadap sistem perbankan Tiongkok adalah meningkatnya risiko kredit dan tekanan terhadap kualitas aset, yaitu meningkatnya risiko gagal bayar pinjaman dari pengembang dan rantai industri terkait.”
Xie Tian mengatakan: “Karena data-data ini sangat buruk dan keruntuhan properti akan semakin parah, pasti akan ada bank-bank yang mulai tidak sanggup bertahan. Bahkan bank milik negara pun demikian. PKT mungkin tidak berani secara terbuka mengumumkan kebangkrutan mereka, tetapi bisa menggunakan cara lain untuk menutupi atau secara tidak langsung mengungkapkannya.”
Krisis properti Tiongkok telah berlangsung selama bertahun-tahun dan hingga kini belum terlihat akhirnya. UBS memperkirakan harga rumah di Tiongkok setidaknya akan terus turun dalam dua tahun ke depan, sementara harga rumah bekas juga akan merosot tajam.
Lembaga pemeringkat internasional Fitch Ratings memperingatkan bahwa sebelum pasar properti stabil, penjualan rumah baru di berbagai wilayah masih bisa turun lagi sebesar 15 hingga 20 persen. (Hui)
